Kā sākt ar mājas domkni, lai izveidotu nekustamā īpašuma bagātību

Vidēji amerikāņi, kas būvē jebkādu bagātību, dara to pašu pašu mājās. Ilgtermiņā māju piederība parasti ir labāka par nomu uz mūžu. Tomēr, ja jūs esat gatavs domāt par māju, mājas piederums varētu tūlīt katapulēt jūsu neto vērtību.

Vispārīgi runājot, mājās domnas ir māksla, kurā īrnieki maksā par jūsu galveno dzīvesvietu. Jūs to varat izdarīt, iznomājot rezerves guļamistabu Airbnb, dzīvojot vienā mītnes daļā vai dzīvojot kopā ar istabas biedriem.

Piemēram, mans labākais draugs nopirka 4 guļamistabu māju, kad viņš sākās Arizonas štata universitātes koledžā. Viņš dzīvoja galvenajā guļamistabā un iznomāja trīs pārējās telpas. Šī vienošanās aptvēra visus viņa izdevumus - tāpēc viņš ne tikai būvēja labklājību, bet arī dzīvoja bez maksas!

Izvēloties netradicionālu primāro māju (vai netradicionālo dzīves situāciju), jūs varat iestatīt sevi par ļoti zemiem dzīves dārdzības tagad un lielu naudas plūsmas izmaksas nākotnē.

Vai domājat, ka mājas domāšana varētu būt jums piemērota? Lūk, kā jūs sākat.

Ātrā navigācija Ieguldījumi atgriežas ar primāro mājokļa maksājumu, domājams, par jūsu māju kā investīciju Vai kāds mājsaimnieks? Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (Faktiskais un saistošais) Nobeiguma domas

Ieguldījumu atdeve ar primārajiem ienākumiem

Daudzi jaunieši aizrauj investīcijas nekustamajā īpašumā, jo jums ir nepieciešams 20-25% pirmā iemaksa, lai saņemtu aizdevumu no bankas. Tomēr, ja jūs domājat par domu, varat izvairīties no neliela pirmā iemaksa.

Rocky of Tampa, Florida un finansu emuāra autors 30-0, izmantoja VA aizdevumu, lai iegādātos savu pirmo "house hack". VA aizdevums ir aizdevuma pabalsts veterāniem un aktīvu amatu militāro, kas ļauj aizņēmējiem, lai samazinātu 0% primāro mājās.

Kā Rocky izgāja procesu, viņš samaksāja par dažām izmaksām gar ceļu, bet dienā, kad viņš nopirka savu māju, pārdevējs atmaksāja izmaksas. "Es patiešām sasniedza $ 300 pozitīvu šajā apmaiņā, tāpēc tas bija ļoti labi izstrādāts."

Pēc mājas iegādes Rocky pārcēlās ar diviem draugiem, kuri viņam maksāja īres maksu. Kaut arī viņam bija divi draugi, kas kopā ar viņu dzīvoja, Rocky maksāja tikai 80 dolārus mēnesī pret savu hipotēku plus trešdaļa no komunālajiem pakalpojumiem.

Ja jūs domājat par mājas domkni, labākie darījumi ir VA un USDA aizdevumi, ja jums ir tiesības uz tiem. Šiem aizdevumiem ir liela avansa maksa, taču tiem nepieciešams 0% pirmā iemaksa.

Aizņēmēji var arī vēlēties apsvērt 5% nomaksas parasto hipotēku. Lai gan jūs maksājat PMI, kamēr jūs sasniegsiet 20% pašu kapitāla, tas joprojām ir zemākas izmaksas aizdevums. FHA aizdevumiem ir augsta avansa finansējuma maksa un pastāvīgās ikgadējās maksas. Tās pieļauj, ka avansa maksājumi ir mazāki par 3,5%, taču tie var nebūt dārgi.

Ja jūs nopietni nopērkat pirmo īpašumu, varat salīdzināt hipotekāro kredītu procentu likmes un kredīta iespējas LendingTree.

Domājiet par savu māju kā par investīciju

Lai gan primāro māju finansēšana ir diezgan viegli, ne katra māja ir vienlīdz "hackable". Rubins Eskalona un Džeksonvillas Floridas Pjērs Prokajs un emuāru autori Ceļojums, ko mēs mīlam, nopirka trīs guļamistabu, divu vannas istabu.

Tā kā viņi divu guļamistabu dzīvoklī faktiski dzīvoja kopā ar citu istabu, viņi jutās, ka pilsētas māja ir pietiekami liela, lai iznomātu. Tomēr viņi nolēma, ka Airbnb viesiem būtu labāks darbs nekā pilnas slodzes telpu mātei. Escalona skaidro: "Tas ir pārsteidzoši ļoti viegli aizpildīt mūsu māju ar viesiem. Viens no iemesliem, kāpēc mēs esam veiksmīgi, ir vieta. Tas atrodas tuvākajā apkārtnē. Visi vēlas, lai pārvietotos šeit. Cilvēki šeit sāk ganāmpulku. "

Iegādājoties lielāku māju vēl izdevīgākā apkārtnē, Escalona un Prokaj ir guvuši lielus panākumus, ieķērājot savu māju. Vidēji ieņēmumi no Airbnb viesiem aptver 85 līdz 90% no viņu hipotēkas un izmaksām, kā arī tiek atskaitīti daži izdevumi no viņu nodokļiem.

Rocky bija līdzīgs ieguldījumu domāšanas veids, kad viņš iegādājās savu māju. Viņš nopirka četru guļamistabu māju, par kuru viņš zināja, varētu izturēt "1% noteikumu", kur bruto īre ir vismaz 1% no mājas vērtības. Viņš arī nopirka māju, zinot, ka viņš to dalītos ar istabas biedriem. Viņš uzskatīja kopējo zonu izkārtojumu, guļamistabas durvju cietību un citus faktorus, lai pārliecinātos, ka tā ir vieta, kur viņš jutās ērti dzīvo.

Ja jūs nolemsiet iegādāties daudzdzīvokļu māju, jums būs jāpārliecinās, vai māja var apmierināt naudas plūsmas vajadzības, ja izlemjat pamest īpašumu (uzņemties jaunu darbu vai arī vēlaties, ka vēlaties citu māju).

Kaut arī telpu mācekļu izmantošana, lai samazinātu jūsu uzturēšanās izdevumus, padara daudz jēgas, jūs nevēlaties, lai būtu iestrēdzis īpašumā, kas ir naudas plūsmas negatīvs.

Vai kāds var atcelt māju?

Rocky paskaidro, ka daudziem cilvēkiem ideja par mājas uzlaušanu nav finansiāli iespējama; tas ir sociāli neiespējami. "Jums ir jābūt gatavam dažām sānu acīm," viņš paskaidro: "Es domāju, man 32 gadi, un es dzīvoju kopā ar maģistru, bet es tik maz pelnāju dzīvot mājā, tāpēc tas palīdz mani finansiālie mērķi. "

Prokaj paskaidro, ka par Escalonu un sevi patiess noslēpums veiksmīgai uzlaušanai ir cilvēkiem uzticība un elastība. Viņš iesaka: "Padomā par to kā par labu finanšu instrumentu.Tas var palīdzēt jums ietaupīt daudz naudas uz jūsu hipotēku, ka jūs varat pavadīt kaut kur citur. "

Vecāki parasti domā, ka bērnu audzināšana padara mājas hakeru neiespējamu. Mūsu personālam rakstniekam Hannah bija pirmā pieredze, kas pierāda, ka tas tā nav. Viņa nopirka savu pašreizējo māju, kad viņai bija mazs bērns. Viņa īpaši nopērka pagrabstāvā māju ar guļamistabu un vannas istabu, lai viņa varētu īrēt to, ja viņa atradīs pareizo personu.

Pēc tam, kad dzīvojis viņas vietā tikai vienu nedēļu, draugs vērsās pie viņas, lūdzot izīrēt savu pagrabu. Tas bija ideāli piemērots. Viņš dzīvo tur ar viņas tagad diviem bērniem, un viņa īre aptver lielāko daļu viņas mājokļa izdevumu.

Ja tas izklausās jums interesanti, izbraukšana kā sākt uzskaitīt savu māju Airbnb.

House Hacking Matemātika

Ja jūs mēģināt iekļūt mājas hakeru kā bagātības veidošanas stratēģiju, tad ir svarīgi, lai nauda darbotos jūsu labā. Jo īpaši jums ir nepieciešams ietaupīt naudu, kamēr jūs dzīvojat īpašumā, un jums ir iespēja to pārvērst naudas plūsmā nomas gadījumā, kad nolemjat pārcelties. Jūs nevēlaties paļauties uz pieaugošo vienlīdzību (īpaši daudzdzīvokļu īpašumos).

Tālāk ir trīs aprēķini, kas jums jādara, pirms pērkat māju, lai to iznīcinātu.

1% noteikums

Noteikums par 1% nosaka, ka īres īpašumam katru mēnesi jābūt bruto īrei, kas vienāda ar 1% no īpašuma vērtības. Ja īpašums ir vērts 100 000 dolāru apmērā, tam jābūt godīgai tirgus nomas maksai vismaz 1000 USD mēnesī. Īpašumam, kura vērtība ir 400 000 ASV dolāru, būtu jābūt taisnīgai tirgus nomai vismaz 4000 USD mēnesī.

Tā kā jūs plānojat dzīvot šajā īpašumā, īpašumam nav jāpieņem 1% noteikums ar to, ka tajā dzīvo. Tā vietā jums vajadzētu novērtēt īpašumu tā, it kā jūs gatavojaties iznomāt visu īpašumu trešai pusei.

Atkarībā no tā, kur tu dzīvo, 1% likums var likties neiespējami sasniegt. Tas ir, kad ir lietderīgi sākt domāt par daudzdzīvokļu nomas īpašībām. Daudzfunkcionālas īpašības bieži ļauj sasniegt augstāku nomas ienākumu salīdzinājumā ar īpašuma vērtību.

Ja plānojat iznomāt īpašumu Airbnb, veiciet konservatīvu aplēsi par savu nomas maksu un nomas likmi. Jūs nevēlaties pieņemt, ka jums būs apmeklētāji 30 dienas mēnesī, kas maksās pilnu cenu.

Cap Rate

Ja atradīsit vietu, kurā ir spēkā 1% noteikums, ir pienācis laiks noskaidrot, vai jūsu īpašumam ir pozitīvs neto darbības ienākums. Šis numurs parāda, cik daudz naudas jūs varat gaidīt nopelnīt pēc tam, kad esat atmaksājis hipotēku.

Iespējamais neto pamatdarbības ienākums

Tas ir aprēķinātais aprēķinātais neto pamatdarbības ienākums:

Paredzamie nomas ienākumi * (teiksim 1000 $ mēnesī) = 12000 $ gadā.
Vakances līmenis (teiksim 10%) = - 1200 $ gadā.
Īpašuma nodoklis = - 1200 USD gadā.
Īpašuma apdrošināšana = - 600 USD gadā.
Shared utilities (ja tāds ir) = $ 0.
Citi izdevumi (piemēram, HOA utt.) = - 2400 $ gadā.
Kopā = 6 600 USD gadā.

* Izmantojiet paredzamos nomas ienākumus, ja jūs neesat dzīvojis īpašumā.

Šis īpašums nopelna 6 600 USD gadā, pirms jūs maksājat pamatsummu un procentus par savu aizdevumu. Ja attiecīgais īpašums ir vērts 100 000 dolāru apmērā, šim īpašumam ir ierobežojums 6,6% gadā. Tas nozīmē, ka jūs varat nopelnīt ne vairāk kā 6,6% (kopā ar mājas vērtības pieaugumu) gadā, kad esat atmaksājis hipotēku.

Tā kā jūs dzīvojat šajā vienībā, jums jāaprēķina jūsu ierobežojumu likme, pamatojoties uz dzīvesvietu šajā īpašumā. Izmantojiet to pašu vienādojumu, bet, tā vietā, lai gaidītos nomas ienākumus, kas balstīti uz nomas maksas patieso tirgus vērtību, apsveriet to, ko jūs faktiski gaidāt, lai iekasētu savus īrniekus vai istabas biedrus. Piemēram, jums var būt divi istabu biedri, no kuriem katrs maksā 400 ASV dolāru mēnesī. Šajā situācijā jūsu nomas ienākumi būtu 800 ASV dolāri mēnesī vai 9 600 ASV dolāri gadā.

Faktiskais neto pamatdarbības ienākums

Paredzamie nomas ienākumi * (teiksim $ 800 mēnesī) = $ 9600 gadā.
Vakances līmenis (teiksim 10%) = - 960 $ gadā.
Īpašuma nodoklis = - 1200 USD gadā.
Īpašuma apdrošināšana = - 600 USD gadā.
Shared utilities (ja tāds ir) = $ 0.
Citi izdevumi (piemēram, HOA utt.) = - 2400 $ gadā.
Kopā = 4,440 $ gadā.

* Pamatojoties uz paredzamo nomas maksu no istabas biedriem vai īrniekiem, kamēr jūs esat mājas hakeru.

Šajā piemērā māju uzlaušanas periodā jūs sasniegsiet 4,44% maksimālo likmi par $ 100,000 īpašumu.

Maksimālā likme, kas jums jāiegādājas, būs atkarīga no jūsu īpašuma mērķiem. Attiecībā uz mājas hackers, es gribētu panākt maksimālo likmi vismaz 3 līdz 4% ar faktisko īres maksu. Izmantojot aprēķināto rādītāju, jūs, iespējams, vēlēsities redzēt vismaz 5%, bet, ja jūs esat agresīvs investors, jūs varētu vēlēties meklēt kaut ko tuvāk 7 līdz 8%.

Naudas plūsma (faktiskais un saistošais)

Ja vāciņu likme darbojas jūsu labā (kā iepriekš minētajā piemērā), ir pienācis laiks patiešām apsvērt, vai tas ir īpašums jūsu mājas namam. Kopumā ieguldījumi īres īpašumā ir par naudas plūsmu, nevis par kapitāla pieaugumu, tāpēc jums ir jākoncentrējas uz mēneša naudas līdzekļu nopelnīšanu mēnesī.

Es iesaku aprēķināt šos divus veidus. Pirmkārt, aprēķiniet ikgadējo naudas plūsmu, pamatojoties uz faktisko nomas maksu, ko jūs plānojat saņemt no istabas biedriem vai īrniekiem. Šis skaitlis varētu būt negatīvs, taču tas sniegs jums priekšstatu par to, cik daudz jūs faktiski būs jāmaksā par mājokli. Pēc tam aprēķiniet faktisko naudas plūsmu, pamatojoties uz īri, ko varētu saņemt, ja jūs neesat dzīvojis īpašumā.

Faktiskā naudas plūsma

Faktiskais neto pamatdarbības ienākums (no iepriekšējās sadaļas) (4 440 dolāri), dalīts ar 12 = 370 $ mēnesī.
Ikmēneša hipotēkas maksājums (100 000 dolāru finansējums 3,92% apmērā 30 gadu laikā) = - 473 ASV dolāri.
Kopā = - $ 103 mēnesī.

Šajā piemērā īpašuma īpašniekam jāmaksā 103 USD par mājokļa izdevumiem (plus viņu komunālo pakalpojumu daļa).

Saistītā naudas plūsma

Protams, ja jūs izietu no īpašuma, jums ir nepieciešams īpašums, lai nopelnītu naudu par jums mēnesī un mēnesī. Šajā gadījumā mēs veicam tādu pašu aprēķinu, bet mēs izmantojam nosacīto darbības ienākumu (neto pamatdarbības ienākumu, ja jūs neesat dzīvojis īpašumā).

Iespējamais neto pamatdarbības ienākums (no iepriekšējās sadaļas) (6 600 $) dalīts ar 12 = 550 $ mēnesī.
Ikmēneša hipotēkas maksājums (100 000 dolāru finansējums 3,92% apmērā 30 gadu laikā) = - 473 ASV dolāri.
Kopā = 77 $ mēnesī.

Kāda veida naudas plūsma jums vajag?

Tā kā nomas cenas jūsu reģionā sāk pieaugt, jūsu naudas plūsma ar tām lēnām pieaugs (vairumā gadījumu), tāpēc jums nav nepieciešams liels naudas plūsmas daudzums, lai sāktu. Ideālā pasaulē jūs vēlaties, lai aprēķinātā naudas plūsma būtu vismaz USD 100 par vienu īpašumu, bet labāka ir labāka.

Tā kā jūs plānojat "uzlauzt māju" un dzīvot īpašumā jau vairākus gadus, jūs varētu pieņemt, ka pieņemat mazāku ikmēneša naudas plūsmu. Vienkārši uzmanieties ar to. Tas ir diezgan viegli pārvērtēt jūsu neto darbības izdevumus, tāpēc nelielu naudas plūsmas apjomu var iztērēt neparedzēti izdevumi, tostarp vakances vai remonts.

Nobeiguma domas

House Datorurķēšana var būt fantastisks veids, kā sākt veidot labklājību ar nekustamo īpašumu netradicionālā veidā. Tomēr jums ir jābūt apmierinātam ar to, ka jūs neesat gatavojas ievērot "tradicionālās" sociālās normas.

Ja jums ir labs nekonvencionālais dzīvesveids, tas var būt lielisks veids, kā sākt veidot bagātības agri.