Kā pievienot nekustamo īpašumu jūsu investīciju portfelim

Šī ir BiggerPockets.com viesleita Brandon Turners

Ir daudz veidu, kā pensionēties bagāti.

Krājumi, kopfondi, celtniecības uzņēmumi un daudzi citi "investīciju instrumenti", kurus varat veikt, lai jūs iegūtu relaksējošu un bagātu pensiju.

Tomēr, lai gan lielākā daļa profesionāļu saprot, ka ietaupa lielu daļu no jūsu paycheck un ieguldot to akciju tirgū var jums palīdzēt tur nokļūt, daudzi nesaprot, kā pievienot šo portfeli nekustamo īpašumu, nebeidzoties nogurušam, aizņemtam saimniekam ar vairāk problēmām nekā laiks.

Šī iemesla dēļ es vēlos šodien dalīties ar manām domām par to, kā jūs varat pievienojiet nekustamo īpašumu, kas iegulda jūsu portfelī lai paātrinātu savus ietaupījumus, palielinātu savu neto vērtību un aizietu uz lielāku ieguldījumu portfeli.

Nekustamā īpašuma investīciju pamati

Pirms niršanas pārāk dziļi "īpatnības" ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ļaujiet man ātri sniegt jums īsu pārskatu par to, kā cilvēki pelna naudu nekustamajā īpašumā.

Visvienkāršākā nozīmē lielākā daļa investoru iegādājas īpašumu, meklējot divas lietas:

• Naudas plūsma - papildu ienākumi, kas paliek pāri pēc visu izmaksu izmaksāšanas;
• Atzinību - Paaugstināta īpašuma vērtība palielinās un / vai aizdevums tiek izmaksāts.

Acīmredzami ir citas intereses, piemēram, nodokļu priekšrocības, meklējot alternatīvas ieguldījumiem akciju tirgūvai personīgajām vajadzībām (piemēram, rūpes par vecāka gadagājuma vecāku), bet primārā, naudas plūsma un novērtējums ir divi iemesli labam nekustamā īpašuma ieguldījumam. Daži ieguldītāji lielākoties koncentrējas uz maksimālās naudas plūsmas sasniegšanu, bet citi galvenokārt vērsti uz novērtējumu.

Lai gan abi termini ne vienmēr ir pretrunā ar citiem, jūs parasti atradīsit, ka īpašībām ar lielāku naudas plūsmu ir mazāka iespēja novērtēt, jo tās atrodas vairāk "pārvaldības intensīvās" atrašanās vietās, kas ātri nepalielina vērtību.

Tādējādi, kā potenciāls ieguldītājs, ieguldījumi nekustamajā īpašumā, kurus jūs mēģināt iekļūt, lielā mērā būs atkarīgi no jūsu stratēģijas, personības un laika.

Personīgi es uzskatu, ka, pērkot naudas plūsmu, esmu pārliecināts, BET nopirkt vietās, kur ir iespējams novērtēt.

Es nevēlos tādu īpašumu, par kuru esmu noraizējies par to, ka esmu saņēmis tikai par braukšanu, bet katru mēnesi man ir svarīgi arī nodrošināt stabilu ieguldījumu atdevi katru mēnesi.

Galu galā investīciju veids, par kuru jūs ieiesties, ir atkarīgs no jums - taču es ļoti iesaku (vismaz sākumā) plānot naudas plūsmu un novērtēt "kūka apledojumu". Tādā veidā jūs nodrošināsit ienesīgu ieguldījumu ar minimālu risku.

Nekustamā īpašuma investīciju veidi:

Es esmu pārliecināts, ka jūs zināt kādu, kam pieder vai, iespējams, jums jau pieder, viena ģimenes noma. Lieliski! Tomēr nevajadzētu sajaukt ideju par īpašumtiesības uz vienu ģimenes māju kā vienīgo spēlētāju nekustamo īpašumu investīciju telpā. Patiesībā ir daudz dažādu iespēju, ko varat izmantot, lai ieguldītu nekustamajā īpašumā ar dažādām grūtībām, risku, atlīdzību un laika prasībām.

Un atcerieties, ka par katru iespēju šeit var iegādāties parastā sarakstā, a īsā pārdošana vai a bloķēšana.

Apskatīsim dažus no tiem tagad:

Vienģimeņu mājas

Kā minēts iepriekš, tas ir visizplatītākais nekustamā īpašuma veids, ko lielākā daļa cilvēku ir iepazinušies. Viena ģimenes mājas ir jauki, jo tie ir viegli (IŠ) iegādāties, viegli pārdot, viegli finansēt un viegli iznomāt. Vienmēr ir nepieciešams, lai cilvēki kaut kur dzīvotu, tāpēc vienas ģimenes mājas var nodrošināt drošību un pienācīgas iespējas novērtēšanai.

Tomēr vienas ģimenes mājas arī ne vienmēr nodrošina vislielāko ieguldījumu atdevi (vērtības pieaugums pret naudas plūsmu), tos var viegli iznīcināt slikti īrnieki, un pieaugoša konkurence nekustamo īpašumu tirgū viņiem var būt grūti atrast īpašības, kas atbilst jūsu kritēriji.

Mazie daudzfunkcionāli īpašumi

Šīs īpašības ietvertu dupleksus, tripleksus vai 4-plexus un atrast gandrīz katrā Amerikas kopienā, lai arī daudzās citās apdzīvotās vietās tas ir daudz vairāk.

Šīs īpašības dod priekšrocības, ka ir viegli pirkt, finansēt un pārdot, piemēram, vienas ģimenes īpašumus, bet ar mazāku konkurenci (lielākā daļa mājas pircēju nevēlas šo veidu) un "mēroga ekonomija", kas nāk ar vairāk nekā vienu vienību .

Šīs īpašības var būt vairāk "pārvaldītas intensīvas" nekā vienas ģimenes mājas, taču, ja tās nopērk pareizi, tās var nodrošināt labu naudas plūsmu un stabilu peļņu no ieguldījumiem.

Liela daudzfunkcionāla īpašība

Tie ir lielie dzīvokļu kompleksi, kurus redzat, sākot no 5 vienībām līdz simtiem. Šīs īpašības tiek finansētas, izmantojot pilnīgi atšķirīgu banku nodaļu (komerciāli, nevis dzīvojamo kreditēšanu), un tām var būt nepieciešami augsti maksājumi, īstermiņa termiņi un augstākas procentu likmes.

Šīs īpašības parasti pārvalda profesionāls īpašumu pārvaldnieks (vai dzīvojamais vadītājs, tāpat kā gadījumā ar savu 24-vienību dzīvokļu kompleksu), tādējādi nodrošinot lielāku ieguldījumu noietu.

Komerciālie ieguldījumi

Komerciālas īpašības nofotografēja no iepirkšanās centriem, veikaliem, restorāniem un citiem pakalpojumiem. Ar līdzīgu finansējumu lielām daudzdzīvokļu īpašībām, par 20-40% ir tipiskas iemaksas prasības, un atkal, komercdirektors ir tas, ar kuru jūs vēlaties runāt ar banku.

Komerciālais īpašums gūst labumu no ilgtermiņa nomas, bet brīvās darba vietas bieži vien var būt no mēnešiem līdz gadiem ilgi.

Nodokļu atlaides

Ja nekustamā īpašuma īpašnieks atsakās samaksāt nodokļus, pašvaldības pašvaldība var iesniegt īpašumtiesības, pārdod šo apķīlāšanu ieguldītājam, un tad investors var saņemt procentus par parādu. Šī sistēma patiešām var būt "nav tualetes" metode ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, bet mācīties, kā atrast pareizo nodokļu apķīlāšanu, var būt māksla pati par sevi.

Piezīmes

Vēl viena investīciju metode bez "īpašnieka" - nekustamā īpašuma piezīme tiek veidota, kad aizdevējs finansē nekustamā īpašuma darījumu un saņem procentus no šī aizdevuma. Šīs piezīmes var tikt izgatavotas, nopirktas vai pārdotas tāpat kā nekustamais īpašums.

Šāda veida ieguldījumi var būt gandrīz pilnīgi "pasīvi", bet var rasties risks, ka aizņēmējs nepildīs aizdevumu, un tam būs nepieciešama dārga pieeja tirgum.

Hipotekāro piezīmju pirkšana un pārdošana ir ļoti līdzīga ieguldījumam peļņas un peļņas aizdevumos ar kompanjonam patīkām Kreditēšanas klubs un Prosperis.

Sviras ieguldīšana nekustamajā īpašumā

Tas ir jautājums, lai izmantotu vai neizmantotu līdzekļus.

Nekustamā īpašuma investīcijas piedāvā unikālu priekšrocību salīdzinājumā ar lielāko daļu citu veidu investīciju - un tas ir aizņemto līdzekļu īpatsvars. Protams, ar krājumiem jūs varat iegādāties par starpību un pievienot tam sviras tur, bet tikai nekustamais īpašums ļauj jums iegādāties ar tik maz, kā 20% uz leju (10% ar dažām programmām un 3,5%, ja jūs plānojat dzīvo īpašumā.)

Tas nozīmē, ka jums ir iespēja saņemt 100% no vērtības, bet tikai jāmaksā par 20% no īpašuma. Tomēr tas arī nozīmē, ka jums ir iespēja zaudēt 100% no vērtības samazināšanās, ja cenas samazināsies, pilnībā izpirksot jūsu avansu.

Personīgo finanšu kopienā joprojām notiek plašas debates par to, vai parāda izmantošana kā aizņemtais līdzeklis, piemēram, 20% samazināšana un ieguldījuma īpašuma atlikuma finansēšana, ir laba ideja vai ne. Atbalstītāji "viedā parāda" izmantošanai meklē matemātiku un norāda, ka, ja jūs varat aizņemties, teiksim, ka tas ir 5%, un tas ir 15% - jūs iznāksiet uz priekšu. Turklāt, piesaistot savu naudu un atrodot neticamu darījumu, kas nodrošina labu naudas plūsmu, jūsu investīciju atdeve var būt milzīga.

Tomēr parādu un sviras pretinieki apskata problemātisko parādu lielākajai daļai patērētāju un norāda, ka, tā kā Dave Ramsey ir gandarīts teikt, "100% no foreclosures pagājušajā gadā notika ar cilvēkiem ar hipotēku."

Izvēle izmantot vai neizmantot piesaistīto līdzekli ir stingri personiska un kaut kas jāizšķir starp jums, jūsu ģimeni un jūsu personīgo finanšu stāvokli. Neatkarīgi no tā, vai izvēlaties izmantot parādu, es ļoti iesaku vispirms uzzināt visu par plānoto investīciju ceļu, pirms samazināsiet jebkādu naudu, lai jūs maksimāli palielinātu savas veiksmes un peļņas iespējas.

Veidojot savu plānu

Kad esat atklājis savu specifisko nekustamā īpašuma investīciju nišu un nolēmis, kā plānojat finansēt darījumu, nākamais solis ir izstrādāt plānu. Kā es parasti saku, jūs neiedziļojat no Kanādas uz Peru, zinot tikai to, ka tā ir dienvidos - jums ir nepieciešams ceļvedis, plāns. Karte saglabā jūs uz pareizā ceļa, prom no beigu beigām, un palīdz jums viegli redzēt, kur nākamā pietura ir.

Izvēloties ieguldīt nekustamajā īpašumā, tikpat svarīgs ir plāns. Jums ir jāizlemj, kāda veida investīcijas nekustamajā īpašumā vēlaties veikt (kā mēs iepriekš diskutējām iepriekš) un kā plānojat šo ieguldījumu finansēšanu (arī iepriekš minēts). Nākamais - jūsu plānā ir svarīgi noteikt savas finansiālās prasības šim ieguldījumam arī.

Aprēķins, ko es gribētu izmantot, pētot potenciālo investīciju nekustamo īpašumu, ir pazīstams kā "50% noteikums". Šajā noteikumā ir noteikts, ka ikvienam ieguldījumam nekustamajā īpašumā izdevumi parasti būs aptuveni 50% no kopējiem ienākumiem, neietverot parāda samaksu. Tas nozīmē, ka, ja 4-pluss ieņēmīs 2 000 ASV dolāru mēnesī, jūs varat pieņemt, ka 1000 USD mēnesī ietvers izdevumus, atstājot jūs ar 1000 ASV dolāriem kā naudas plūsmu (ja nebūtu hipotēkas) vai samaksāt hipotēku. Ja jūsu parāda maksājums bija 600 ASV dolāri mēnesī, jūs varat pamatoti sagaidīt 400 USD mēnesī naudas plūsmā šajā brīdī.

Izmantojot šo īkšķa principu (un atcerieties, ka tas ir tikai īpatnis, nevis evaņģēlija patiesība, tāpēc vienmēr pārliecinieties, ka precīzi tiek rādīti konkrēti dati, ko jūs analizējat), jūs varat noskaidrot savu ieguldījumu atdevi un izlemt, vai īpašums ir vērts turpināt. Iepriekš minētajā piemērā, ja es būtu samaksājis 20 000 ASV dolāru par iemaksu par šo īpašumu, kas naudas plūsmā piegādāja 400 ASV dolārus mēnesī (4800 USD gadā), es gribētu aplūkot 24% naudas atdošanu no šī īpašuma , neskaitot nekādus nākotnes ieguvumus no novērtējuma.

Nosakot savus finanšu kritērijus, jūs varat ātri izsijāt 90% no nekustamā īpašuma piedāvājumiem, kas nav labie darījumi, un koncentrēties tikai uz tiem, kas nodrošinās jums nepieciešamo ieguldījumu peļņu.

Self Managing vs īpašuma pārvaldība

Visbeidzot, jums būs jāizlemj, vai pats vēlaties pārvaldīt savu īpašumu.

Ja vienlaikus vēlaties nopirkt vienu ģimenes māju un pavadīt daudz brīva laika, tas nav pārāk grūti izdarīt. Tomēr, ja plānojat iegādāties vairākas īpašības un palielināt savu ieguldījumu portfeli - vai jums vienkārši nav daudz laika, pārliecinieties, ka plānojat attiecīgi nodrošināt labu īpašuma pārvaldību un budžetu.

Paturiet prātā, ka lielākā daļa īpašību, ko esmu iegādājies, bija bankas repo darījumi, kurus es nopirku pēc tam, kad īpašnieks zaudēja mantu bankai.Tas pierāda, ka ne vienmēr ir vienkārši saimnieks, un tas ir viegli nokļūt virs jūsu galvas. Ja vien jums nav pacietības, lai apstrādātu sarežģītas īrnieku situācijas un zināšanas, kas pareizi risinātu šīs situācijas, es ļoti ieteiktu iegūt kvalificētu īpašumu pārvaldnieku.

Ja jūs plānojat pārvaldīt sevi, pārliecinieties, ka pareizi ekranizē savus īrniekus, atzīstot, ka ir labāk gaidīt īstniekus, nevis ievietot sliktu īrnieku, kas vēlāk radīs milzīgas finansiālas problēmas. Lai iegūtu plašāku informāciju par īrnieku skrīningu, pārliecinieties, vai esat izlasījis otru garāko ierakstu, ko es jebkad esmu sarakstījis: "Nomnieks ekranizēšana: Ultimate Guide".

Kur aiziet no šejienes

Neatkarīgi no tā, kāda veida nekustamo īpašumu ieguldīt jūs plānojat iekļūt, es ļoti iesakām jums izpētīt visu, ko varat, lai būtu labs investors, pirms samazināsiet naudu tajā. Nekustamā īpašuma investīcijas nav tik pasīvas kā citi investīciju instrumenti, taču peļņa var ietekmēt lielāko daļu citu investīciju no ūdens, kad tiek veikta pareizi, un, ja jums ir pamatots plāns un iegulda ar izlūkošanu. Naudas plūsma, ko saņemat no savām īpašībām, var tūlīt pievienot tūkstošiem jūsu krājkontā bez nepieciešamības strādāt dienas darbā. Tas var palīdzēt jums pensionēties ātrāk vai vismaz aiziet pensijā, iegūstot vairāk ienākumu, vairāk līdzekļu un pieredzes.

Tur ir daudz grāmatu, podkastus, forumu, emuāru, nekustamo īpašumu klubu un citu izcilu izglītību, un lielākā daļa no tiem ir bezmaksas. Informācija ir demokratizēta, tāpēc izmantojiet lieliskos resursus tiešsaistē. Jums nav jākļūst par ekspertu, bet pēc tam, kad izvēlaties savu konkrēto nekustamā īpašuma investīciju ceļu - vismaz iepazīties ar konkrēto nišu. Uzziniet, uzdodiet jautājumus (piemēram, komentāru sadaļās, kas atrodas zemākām episkajām ziņām, piemēram, šī ... mājienu padoms ...) un iepazīt vietējos investorus, kuri var palīdzēt jums iegūt no vietas, kur jūs tagad esat, kur vēlaties būt.

Jūsu pensija ir jūsu, lai to izdarītu, ko jūs gribat. Nebaidieties pievienot jaunu automašīnu savam portfelim, un, cerams, es esmu izdarījis gadījumu, ka nekustamais īpašums būtu šis transportlīdzeklis.

Ļaujiet man uzzināt tālāk sniegtajās piezīmēs, ja jūs ieguldāt kādā nekustamā īpašumā - kāpēc vai kāpēc nedarīt - un jebkurus citus jautājumus vai komentārus, kas jums varētu būt.

Brandons Turners (G +) ir aktīvs nekustamo īpašumu ieguldītājs un vecākais redaktors BiggerPockets.com, nekustamā īpašuma investīciju sociālais tīkls. Brandon bauda rakstot episkus garus emuāra ziņojumus, piemēram, viņa pārskats par Rocket Lawyer.com vai uber populāro bezmaksas tiešsaistes eBook Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.