Domājat par mājas iznomāšanu? 15 padomi, kā palielināt jūsu ienākumus

Viens no lielākajiem iznomātāju īres ienākumu veidiem ir izdevumi. Īres īpašumu īpatsvars nekad nav tik vienkāršs kā īpašuma pirkšana, īrnieka atrašana un gaidīšana, kad lielās tauku pārbaudes tiek veiktas, un zinoši saimnieki to zina.

"Pēc tam, kad īpašums tiek nopirkts, tā rentabilitāte galvenokārt tiek samazināta, lai samazinātu zaudējumus," saka Brian Davis, nekustamā īpašuma investors ar 15 īres īpašumu un nekustamā īpašuma emuāra līdzdibinātājs SparkRental. "Man patīk domāt par nomas ienākumiem kā cauruļvadu, kuru vēlaties gludi un ar minimālu noplūdi."

Neatkarīgi no tā, vai plānojat iekļūt saimniecības īpašumā vai esat pieredzējis saimnieks, jūs droši vien vēlaties uzzināt, kā iegūt vairāk ienākumu. Mēs runājām ar masīvu nekustamo īpašumu ekspertiem, lai apkopotu savus vislabākos ieteikumus par to, kā maksimāli palielināt nomas ienākumus.

1. Pilnīgi ekrāna īrnieki

Viena no lielākajām problēmām, ko mēs dzirdējām, kā namīpašnieki minēja, bija izmaksu (nauda, ​​laiks un stress) izlikšana traucējošiem īrniekiem. Izlikšana var ilgt trīs līdz sešus mēnešus, un tā var izmaksāt uz augšu no 5000 USD, tāpēc veiciet kādu preventīvu darbu, ievietojot jaunus īrniekus, veicot rūpīgu pārbaudes procesu.

Izpildiet kredīta čeks, lai jūs izprastu savu finansiālo atbildību, kā arī izmeklētu kriminālizmeklēšanu un izlikšanu. Arī veiciet nelielu iepazīšanos.

"Brauciens ar to pašreizējo dzīvesvietu," saka Denise Supplee, nekustamo īpašumu aģents, ieguldītājs un bijušais nekustamā īpašuma pārvaldnieks, kā arī SparkRental līdzdibinātājs. "Vai tas ir netīrs? Vai viss ir izmests atkritumu tvertnes - vai sliktāk, vai trash tikai uzpūš? Vai ir tikai kāda veca salauzta mašīna ar izturētiem tagiem? Lielie brīdinājuma karogi! "

2. Īrnieks apliecina savu īpašumu

"Saimnieki nevar atskaitīt naudu no drošības depozīta par" normālu nodilumu ", tāpēc viņiem ir jādara viss, ko viņi var darīt, lai to novērstu" saka Davis.

Tas ietver aizliegumu uzstādīt televizorus savā nomā, nodrošinot aparatūru, piemēram, dvieļu stieņus, uz kniedēm, izvēloties zemas uzturēšanas grīdas segumu, piemēram, cietkoksnes pārklājumus, kā arī uzstādīt durvju pieturvietas. Viss, kas novērš saprātīgu ikdienas lietošanu, atstājot zīmi uz jūsu īpašumu, ir gudrs solis.

Vienkāršāki ainavu un izturīgi ārējie materiāli, piemēram, ķieģeļi un vinilti, arī var samazināt jūsu uzturēšanas izmaksas, iesaka Čada Carsons, nekustamā īpašuma investoris un blogger pie CoachCarson.com.

3. Iegūt pareizo apdrošināšanu

Tam vajadzētu būt bez šaubām, bet vienmēr ir pavasaris par īpašnieka civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu.

"Tikai vienas vieglprātīgās tiesas prāvas izmaksas var iztukšot jūsu bankas kontu," saka Carsons. "Laba apdrošināšanas polise noma advokātus, lai aizstāvētu jūs maz ticams tiesas prāvu gadījumā."

Penny Hoarder redaktors Džastins Keplers jau pēc gada iznomāja savu veco māju, un viņš piebilst: "Zvaniet savai apdrošināšanas sabiedrībai un mainiet to tikai uz struktūru. Lielākā daļa mājas īpašnieku politikas aptver visu māju un tās saturu. Ja jūs īrējat to svešiniekiem, tad nevajadzēs apdrošināt savus priekšmetus. Tas var jums ietaupīt apmēram no $ 25 līdz $ 50 mēnesī. "

4. Nopirkt mājas garantiju

“Ja jūsu māja ir vecāka, lietas ir jāpārtrauc, "Saka Keplers. "(Mājas garantija) parasti maksā tikai no $ 20 līdz $ 50 mēnesī un sedz jūs neparedzēta sadalījuma gadījumā, kas var iztukšot jūsu rezerves."

5. DIY pēc iespējas

“Ņemot īres īpašumu, ir mazāk par ienākumu maksimizēšanu un vairāk par izmaksu samazināšanuses, "Saka Andy Panko, divu viena guļamistabas dzīvokļu īpašnieks Vudbridža, Ņūdžersijā. "Es vienmēr cenšos personīgi darīt tik daudz, cik es varu, ņemot vērā manas īpašības. Es esmu ļoti parocīgs un spējīgs rīkoties ar tipiskākajiem remontiem un atjauninājumiem. Es arī veicu visu savu reklāmu (bez maksas ar Craigslist palīdzību), parādot savas vienības un veicot visas fona pārbaudes un kredītrskatus (izmantojot TransUnion's SmartMove pakalpojumu, ko es piesaistīju īrniekam). "

6. Izmantojiet piesardzīgi nomas aģentūras

Daži zemes īpašnieki atrod nomas aģentūras, un īpašumu pārvaldnieki ir izdevīgi, jo viņi ilgtermiņā ietaupa laiku un stresu.

"Maniem īrniekiem es biju pārāk vienkāršs - neuzliekot maksu par nokavēšanos vai uzsākot izlikšanu, kad viņi aizgāja. Tas ļāva viņiem staigāt pa mani un maksāt man vēl vairāk naudas, "saka Mark Fourgussons no Invest Four More. "Kad man bija septiņas īpašības, es to nodevu pārvaldības sabiedrībai, un tās bija daudz stingrākas. Neskatoties uz to, ka es nomaksu procentus no īres maksas, mēs savācām vairāk nomas maksas un turējām labākus īrniekus. Tas mani glābis galvassāpes, laiku un naudu. "

Ja jūs ejat šajā maršrutā, vienkārši pārliecinieties, ka jūs saņemat visvairāk sprādzienu par jūsu buks. Cupler iesaka vispirms salīdzināt nodevas ar "dažu aģentūru pārvarēšanu par jūsu biznesu un tā atrašanu, kurai ir vislabākie ieguvumi no izmaksām".

Ja jūs vēlaties atteikties no maksas, ir noderīgi rīki.

"Nekustamā īpašuma pārvaldnieka iznomāšana var mazināt galvassāpes no darījumiem ar īrniekiem, taču to maksa var sasniegt 10% no jūsu atdeves. Šodienas nekustamā īpašuma tirgū tas varētu samazināt jūsu naudas plūsmu līdz gandrīz pietrūkst peļņas, "saka Callie Hamilton, nekustamā īpašuma investoris, kura vīrs nodibināja Rentlit, lai palīdzētu kolēģiem namīpašniekiem rīkoties ar tādām lietām kā tiešsaistes automatizēti maksājumi, uzturēšanas pakalpojumi, fona pārbaudes un nomas izveide pati par sevi.

7. Regulāri pārbaudiet savas īpašības

Pat ja esat pieņēmuši darbā kādu, kas apstrādā jūsu ikdienas pārvaldību, regulāri pārbaudiet savas īpašības, lai nodrošinātu, ka jūsu īrnieki pienācīgi veic ieguldījumus.

"Pastaigājiet īpašumus tik bieži, cik vien iespējams," saka Deb Tomaro, brokeris ar RE / MAX patentēto rekvizītu starpniecību. "Krāšņu filtra maiņa ik pēc 60 dienām ir lielisks attaisnojums. Tas dod jums iespēju meklēt jebkādus jautājumus, pirms tie kļūst par milzīgu un dārgu remontu. Piemēram, es nevaru pateikt, cik daudz skapīšu zem virtuves izlietnes izpostījās, jo īrnieki sīkumi skapī ir pilns ar lietām un nekad nezina, ka ir neliela noplūde. Noplūde turpinās gadu, izlietnes bāze tiek iznīcināta. Katru reizi, kad es eju uz īres vienību, es jautāju, vai es varu pārbaudīt zem izlietnes, lai noplūdes būtu, un es palaistu manu roku pa visu santehniku, lai pārliecinātos, ka es nezināju noplūdi. "

Viņa saka, ka pat vienkāršs brauciens, lai pārliecinātos, ka lietas tiek uzturētas no ārpuses.

8. Saglabājiet jūsu īrniekus laimīgus

Papildus izlikšanai apgrozījuma izmaksas ir augstāki par saimnieku sarakstiem lietas, lai izvairītos no.

"Lielākie izdevumi nomas biznesā rodas, kad īrnieks aiziet," saka Carsons. "Īrnieks, kas paliek piecus vai sešus gadus, sūdzas par sienām, bet jaunam īrniekam tev vajadzēs krāsot un veikt citus remontus."

Saglabājiet savus īrniekus laimīgus, atbildot uz uzturēšanas pieprasījumiem nekavējoties un pieklājīgi. Ja jūs atradīsit, ka jums jāmaksā īres maksas, lai segtu ikmēneša izdevumus, dodot īrniekiem stimulu palikt pie jums, piemēram, mazs jauninājums, kad viņi atjauno nomas līgumu, Carsons iesaka.

9. Iegūt vislielāko īres maksu par kvadrātpodu

"Lielāks ne vienmēr ir labāks nomas pasaulē," Carsons brīdina. "Atrodiet īpašumus ar augstāko īri par kvadrātpēdu. Daudzas reizes 1000 kvadrātpēda dzīvoklis nomas maksas par to pašu, kā 1300 kvadrātpēda dzīvoklis. Bet glezna un cita pastāvīga uzturēšana būs dārgāka par lielāko vienību. "

Vai arī sekojiet Keshas Blēras, Aspire-Kanādas līdzdalības dibinātāja, un piemēru piemēriem koncentrēties uz daudzdzīvokļu īpašumu iznomāšanu, kas "var ievērojami samazināt risku, ka ilgstošu brīvo darba laiku, tādējādi samazinot ienākumu zuduma risku", viņa saka. "Daudzdzīvokļu mājās, piemēram, tripleksos, tas ievērojami palielina ienākumu potenciālu, vienlaikus samazinot ievērojamus zaudējumus, ja viens īrnieks nolemj atstāt. Kaut arī šīs īpašības parasti ir dārgākas, tās ilgtermiņā pārsvarā pārspēj vienas ģimenes investīcijas. "

10. Neiekļaujiet utilītus

Nekur neiekļaujot mainīgās komunālo pakalpojumu izmaksas, piemēram, siltumu vai elektrību nomas cenā. Jennifer Stahlman no PayLease izskaidro, kāpēc:

• "Nomas maksas cena, iekļaujot komunālos pakalpojumus, nozīmē, ka jums ir jāpārmaksā īres maksa jau konkurējošā tirgū."

• "Kad tiek iekļauti komunālie pakalpojumi, iedzīvotājam nav motivācijas saglabāt, tādējādi palielinot komunālo pakalpojumu rēķinus."

• "Ja jūs nepietiek pietiekami daudz, lai aptvertu visus komunālos pakalpojumus, jums ir jāmaksā atšķirība."

• "Pakalpojumu sniedzēji bieži palielina savas likmes, kā rezultātā rodas neatbilstīgas rēķina summas."

11. Build Things In

Apsveriet iespēju ieguldīt iebūvētajās mēbelēs piemēram, plaukti vai brokastu vieta.

"Parasti, ja to nevar pārvietot, to nevar salauzt," saka saimnieks un nekustamā īpašuma investors Eugene Gamble. "Kaut arī sākotnēji dārgāki, izmaksas mazina nepieciešamais remontu skaits, jo īrnieki nevar pārvietot gabalus atbilstoši viņu īpašajām vēlmēm. Jūs arī ietaupāt laiku, meklējot nomaiņus vai veicot remontu. "

Carson arī iesaka tostarp daudz iebūvētu uzglabāšanas risinājumu, par ļoti gudru iemeslu: "vairāk stuff = grūtāk pārvietoties!"

12. Papildu maksa par pievienojumprogrammām

Apsveriet jebkura garāžas (-u) īri, kas atrodas jūsu īpašumā atsevišķi, Gamble iesaka. "Ne visiem īrniekiem ir automašīna, tāpēc jūs varat iznomāt šo papildu vietu, ja tā ir piemērotā vietā un izklāta."

Ja jūs īrējat īrniekus ar mājdzīvniekiem, lūdziet viņiem maksāt vienreizēju vai ikmēneša maksu par mājdzīvnieku, nevis samaksājot mājdzīvnieku depozītu, saka Kaycee Wegener of Rentec Direct. "Ja jūs lūdzat pet depozītu, šo naudu var izmantot tikai, lai iztīrītu jebkādu zaudējumu, ko radījis pet, un atlikušais atlikums jāatdod atpakaļ īrniekam ... Taču, ja jūs iekasējat vienreizēju vai ikmēneša maksu par mājdzīvnieku, jūs varat izmantot ienākumus pēc saviem ieskatiem. "

13. Veidojiet LLC

"Veiksmīga uzņēmējdarbība sāk (un paliek tā), pozicionējot sevi, lai samazinātu risku. Paziņojums, nevis "likvidēt" risku, jo tas nav iespējams, "saka advokāts un nekustamā īpašuma investors Craig Morgan. Viņa stratēģija šādi:

Nekustamo īpašumu īpašumā ir viens SIA (visizplatītākā objekta izvēle ieguldītājiem). Saglabājiet jūsu īres vienā LLC; šis uzņēmums nav partneris citos projektos vai veic citus pakalpojumus (piemēram, darbuzņēmēja darbs). Viss LLC dara īpašumu.

Ja jums ir īstermiņa portfelis (lasīt: fix-and-flips), tad ievietojiet tos citā LLC. Ja esat mājas remonta persona vai īpašumu pārvaldnieks, tad šis pakalpojums tiek veikts citā uzņēmumā. Svarīgākais ir tas, ka jūs ierobežojat katra LLC ekspozīciju (t. I., Saistības). Teorētiski prasītājs var aiziet tikai pēc tā, kas atrodas LLC / LLC vērtībā. Tātad, ja jūs iesūdzēt kā darbuzņēmēju, prasītājs nevar saņemt īres maksu, jo tas ir atsevišķs un atšķirīgs bizness.

14. Griezties ar numuriem

"Tā kā īres īpašums ir ieguldījums, tas būtu jāanalizē kā tāds," saka Panko. Rezultātā "tas ir vairāk svarīgi, lai palielinātu atgriešanās nekā maksimizēt ienākumi. Pat ja jums ir pietiekami daudz naudas, lai nopirktu īres īpašumu, jūs parasti varat nopelnīt labāku peļņu no jūsu naudas, veicot aizdevumu, lai maksātu lielāko daļu no tā. "Viņš sniedz šādu piemēru, izmantojot savas vienības:

Kopējās mēneša izmaksas par nodokļiem, uzturēšanas maksu un apdrošināšanu ir aptuveni 525 $, un ikmēneša īres maksa ir 1250 USD. Tas ir ikmēneša neto ienākumi ir aptuveni 725 $ vai 8 700 $ gadā.

Īpašuma izmaksas ir aptuveni 110 000 USD. Ja man būtu pilnībā iztērēti 110 000 dolāri, lai to pilnībā iegādātos, es ieguldīšu tikai 8,3% gadā no manām investīcijām, t.i., 8 700 USD neto ienākumi, kas dalīti ar sākotnējo ieguldījumu 110 000 ASV dolāru apmērā. Tā vietā es piešķīru tikai 27,500 ASV dolāru no manas naudas (25% pirmā iemaksa) un pārējo aizņēmusi ar 30 gadu aizdevumu. Aizdevums ir apmēram 400 ASV dolāru mēnesī. Tātad piebilstot, ka nodokļi, uzturēšana un apdrošināšana nozīmē, ka kopējie ikmēneša izdevumi ir 925 ASV dolāri.

Ikmēneša īres maksa 1250 ASV dolāru apmērā nozīmē, ka mans ikmēneša neto ienākumi ir tikai 325 ASV dolāri mēnesī jeb 3900 ASV dolāri gadā. Tomēr tas atbilst 14,2% peļņai gadā, t.i., 3900 $ no neto ienākumiem, kas dalīti ar sākotnējo ieguldījumu 27 500 USD apmērā. Tātad, iznemot aizdevumu tā vietā, lai to pilnībā iegādātos, mani ienākumi tiek samazināti, bet mana ieguldījumu atdeve ir palielināta.

Tas nozīmē, ka jums joprojām ir jāzina, ko jūs iekļūstat: "Jāatzīmē, ka naudas aizņemšanās palielina nomas īpašuma īpatsvara risku," piebilst Panko. "Piemēram, pat ja vienība mēnešus nav aizņemta un tādēļ nav ienākumu, aizdevums joprojām ir jāmaksā katru mēnesi."

Tāpat kā ar jebkuru sarežģītu biznesa lēmumu, ja jūs jūtaties, ka jūsu galva sāk vērpties, vienmēr vislabāk ir konsultēties ar profesionālu.

15. Izmantojiet savus nodokļu atvieglojumus

Gamble saka, ka pārāk daudzi māju īpašnieki zaudē uzkrājumus, jo "viņi nezina, kas ir pieļaujamie izdevumi", ja runa ir par nodokļu atvieglojumiem. "Īpašnieki var pieprasīt visu veidu pārtraukumus, lai uzturētu viņu īpašumu un atmaksātu hipotēkas. Uzziniet, ko jūs varat darīt, vai nolīgt pieredzējušu grāmatvedi. "

Jūsu pagrieziens: vai jums ir īres īpašums? Kādus citus padomus jūs pievienotu šim sarakstam?

Kelly Gurnett ir ārštata blogger, rakstnieks un redaktors, kurš vada blogu Cordelia Calls It Quits, kur viņa dokumentē savus mēģinājumus atbrīvot savu dzīvi no lietām, kas nav svarīgas, un koncentrēties vairāk uz lietām, kas to dara. Seko viņai Twitter @CordeliaCallsIt.