Nauda

Piedzīvojumi nekustamajā īpašumā: 14 mācības no nejauša dzīvokļa flip

Piedzīvojumi nekustamajā īpašumā: 14 mācības no nejauša dzīvokļa flip

Atšķirībā no daudzām citām investīcijām, nekustamais īpašums dod jums vairāk iespēju, nevis vienkārši pērkot un cerot pārdot vairāk: jūs varat izīrēt telpas ienākumiem, uzlabot un mainīt to vai finansēt pārdošanu, lai iegūtu augstāku cenu. Neparedzēti apstākļi var nozīmēt, ka jums ir jāapsver iespējas, kuras jums, iespējams, sākotnēji nebija jāpatur prātā, kā mans stāsts ilustrē.

2012. gada septembrī mana sieva Ana un es izmantojām mūsu ietaupījumus, lai nopērktu kondu virs mūsu, Neapolē, Floridē, par 70 000 ASV dolāriem. Lai gan tas nebija daudz, mēs uzskatīja, ka būtu patīkami noma tik tuvu, lai atvieglotu pārvaldību. Tas bija Plāns A: Pērciet, izlabojiet un iznomājiet dzīvokli.

Protams, ja viss būtu gludi, es rakstītu citu pastu. Tomēr ar nekustamo īpašumu jums bieži būs jāizpēta "Plāns B", "Plāns C" un citas radošas iespējas, kā redzēsit līdz brīdim, kad mēs nokļūsim pie sava "Plāna D". Lūk, kas notika - un kā jūs varat mācīties no manas pieredzes, kad esat gatavs izīrēt savu īpašumu.

Dzīvokļa pirkšana flip

Ja tas nenotiktu meistarim, kas ar mums pārcēlās uz vietas, mēs, iespējams, esam atteikušies no darījuma, ņemot vērā to lietu skaitu, kas bija jānosaka.

Tomēr viņš bija pārliecināts, ka visu to varētu paveikt apmēram 6000 dolāru apmērā. Viņš nesen uzvarēja $ 1 miljonu Florida federālajā loterijā un tikai daļēji nodarbojās ar palīgdarbiniekiem, lai, iespējams, būtu veicinājis viņa vispārējo optimistisko uzskatu. Jebkurā gadījumā viņa "gatavā" attieksme bija iepriecinoša, tāpēc mēs ieplānojām slēgšanu.

Teica mūsu nekustamā īpašuma aģents, arī optimists mums vajadzētu būt iespējai izīrēt vietu par 1100 ASV dolāriem mēnesī. Viņa norādīja reklāmu par vēl vienu mūsu kompleksa vienību, kuras īpašnieks lūdza 1 100 ASV dolāru mēnesī. Uz papīra izskatījās, ka naudas plūsma būtu apmēram 600 ASV dolāru mēnesī.

Uzmanies no papildu izdevumiem

Dienu pirms slēgšanas mēs devāmies uz kondo apvienības sanāksmi, kurā tika paziņots, ka nodevas palielināsies no 320 līdz 340 dolāriem mēnesī. Turklāt amatpersonas pārcēlās uz federālo plūdu karšu līniju, liekot mūs uz nedaudz augstāku riska zonu, tāpēc papildu apdrošināšana būtu 600 ASV dolāru gadā.

Šie papildu izdevumi nozīmēja, ka prognozētā naudas plūsma samazinājās par 70 ASV dolāriem mēnesī (nemaz nerunājot par to, ka mums bija jāmaksā papildus 840 dolāri gadā mūsu paša vietā).

Mēs nopietni uzskatījām, ka atdodam savu depozītu un izkāpj no darījuma. Bet optimisms ir infekciozs; pēc tam, kad atkal sarunājāmies ar mūsu aģents un meistars, mēs aizgājām uz priekšu un slēdzām.

1. nodarbība: pirms pērkat, uzdodiet galvenajiem cilvēkiem kondo asociācijā vai slāņiem par visu, kas var notikt drīz. Pārsteigumi, piemēram, mūsu, parasti neparādās kondo asociācijas finanšu dokumentos, kas atspoguļo tikai to, kas jau noticis.

Budžeta papildu laiks un nauda remontam

Noslēguma izmaksas bija mazākas nekā mēs prognozējām; brīnišķīgi ir patīkami pārsteigumi kādreiz. Bet tad mums vajadzēja strādāt, nosakot kondo, un uzminēt ko? Tas aizņēma vairāk laika, nekā gaidīts, un maksāja vairāk nekā mēs plānojam.

Šī mīksta vieta uz sienas virs gaismas slēdža pie durvīm? Mana sieva bija taisnība; tas bija ne tikai bojājumi no vecā noplūdes, kas tika remontēts. Tas bija mitra un ne tikai viņas iztēlē. Katru reizi, kad norijaja, ūdenī sūknī iekļūda ūdens tajā elektrības lodziņā.

Mēs saucām vadību un viņus remonta jumtu. Par laimi mūsu korporācijas biedrība ieguva labu pārvaldību, vai mēs varētu gaidīt nedēļas, nevis divas dienas. Mums vajadzēja atplombēt sienu, izsmidzināt viss iekšpusē ar balinātāju, lai novērstu pelējumu, un pirms krāsošanas numurā ievietot divus jaunus drywall paneļus.

2. nodarbība: Pārliecinieties, ka intuīcija ir otrs, vai arī pārbaudiet, vai ir kaut kas, kas nešķiet pareizi.

Gaisa kondicionēšanas skapī esošā lietus ūdens noplūde tieši 220 voltu elektriskās strāvas trāpītāja kastē. Pēc trešā mēģinājuma to labot, mums bija jāgaida nedēļa, pirms tā lielā kārtā norijās - vienīgais veids, kā droši uzzināt, ka tas ir beidzot fiksēts.

3. nodarbība. Pirms pieņemat, ka esat pabeidzis, noteikti pārbaudiet remontu.

Es pats remontēju drywall A / C skapī pats, jo mans nepilnīgais darbs nebūtu tik svarīgi, cik tur.

4. nodarbība: Jūs varat ietaupīt naudu, veicot daudz mājas uzlabošanas darbu pats, un jums nav jābūt tik labi, ja strādājat apgabalos, kur izskats nav tik svarīgs.

Šo un duci citu pārsteigumu dēļ projekts, kuru mūsu palīgstrādnieki domāja "nedēļā līdz 10 dienām", ilga vairāk nekā mēnesi, kā arī pārsniedza budžetu. Mums vajadzēja zināt labāk, jo mūsu pieredze visi darbuzņēmēji ir pārlieku optimistiski attiecībā uz laika grafiku un izmaksām.

5. nodarbība: Lai nodrošinātu drošību, divkāršojiet darbuzņēmēja aprēķinus par laiku, kas nepieciešams remonta un atjaunošanas pabeigšanai. Lai būtu droši, pievienojiet 20% vai vairāk, lai aprēķinātu izmaksas.

Mūsu meistars, neskatoties uz pārāk optimismu par laiku un izmaksām, bija lieliski. Viņa attieksme bija tāda, ka pastāv visas problēmas vienmēr risinājums, un viņš to atradīs. Viņš man iemācīja, kā novietot flīzes, veikt elektriskos darbus, nomainīt slīdētāja durvju riteņus - saraksts turpinās. Vēl svarīgāk, viņš iemācīja man par labāku problēmu risinātāju. Mēs atkal viņu pieņemsim algotu darbu (bet mēs divkāršojam sava laika aprēķinu un pievienosim 20% izmaksu tāmi).

6. nodarbība: izmantojiet savas darbuzņēmēja zināšanas, lai uzzinātu, kā pats veikt pamata remontu un uzlabojumus. Tas var ietaupīt naudu par pašreizējo projektu un par nākamajiem.

Izpētes izmaksas un elastīgums

Kad mēs tuvojāmies projekta beigām, mēs pārbaudījām uzkrāto veļas mazgāšanas / žāvēšanas kombināciju, kas bija ieradušies kopā ar vietu, un noskatījos, jo tas uzkrāja ūdeni uz grīdas. Remonts mums lika mums maksāt 69 ASV dolārus, lai pastāstītu mums, ka tā nav cerība.

Mēs plānojām tērēt 700 USD par jaunu vienību, jo regulārie veļas mazgāšanas / žāvēšanas aparāti maksā tikai 500 ASV dolāru. Mēs nevarējām iegūt regulāru komplektu, jo kontakti bija šaurā skapī, kas uzņēma tikai sakrautu veidu. Izrādās, ka stacked vienības ir dārgas. Lētākais mēs varētu atrast vietu bija $ 1300. Oks!

7. nodarbība: Pirms vietas iegādes rūpīgi pārbaudiet ierīces. Ja jūs domājat, ka kaut kas jāaizstāj, neuztraucieties; pārbaudiet cenas tiešsaistē.

Galu galā mums bija tikai aptuveni 1000 ASV dolāru lielāks budžets, jo mēs mainījām plānu. Piemēram, mēs izvēlējāmies krāsu vannas tualetes, nevis aizstāt to. Mēs arī krāsojam virtuves skapjus, nevis nomainām durvis. Iespējams, ka šīs izmaiņas mūsu plānā neietekmēs to, ko mēs varētu iznomāt. Viena no lietām, kas man patīk par nekustamo īpašumu, ir tas, ka ir daudz veidu, kā risināt problēmas.

8. nodarbība: Meklējiet alternatīvus (lētākus) veidus, kā rīkoties, ja izdevumi pārsniedz budžetu, bet tikai tad, ja alternatīvie plāni neietekmēs jūsu nomas likmes vai pārāk lielu pārdošanas cenu.

Pilnīgi izpētes potenciālā tālākpārdošana vai nomas vērtība

Mūsu aģents, kurš arī bija mūsu īres aģentis, bija bijis ļoti optimistisks par potenciālo nomas maksu. Īpašnieks, kurš lūdza savu vietni mūsu kompleksā 1100 ASV dolāru mēnesī - un sešas nedēļas vēlāk, vēl nebija īrējis to. Mēs to atklājām Vietas, kuras šobrīd tika iznomātas mūsu kompleksā, svārstījās no 800 ASV dolāriem mēnesī līdz 950 ASV dolāriem. Tas ir kaut kas, kas mums būtu rūpīgāk jāpārbauda, ​​pirms jebkad piedāvāt.

Lai gan visas vienības bija vienādas pēc lieluma un izkārtojuma, mums nebija visaugstākās kvalitātes ierīču, tāpēc izskatījās, ka varētu saņemt 900 dolārus mēnesī. Starp šo 200 eiro plānoto nomas samazinājumu un 70 $ pārsteigumu par nodevām un novērtējumiem, mūsu paredzamā naudas plūsma tagad bija USD 330 mēnesī.

Vietu no 9%, ko mēs cerējām, mūsu investīciju atdeve tagad būtu aptuveni 5% gadā - ja nebūtu pārsteigumu.

9. nodarbība: Veic savus mājasdarbus, lai noteiktu nomas likmes. Esi skeptisks par reklamētās nomas likmēm; cik daudz īrnieku ir faktiski samaksājot par līdzīgām vienībām.

Potenciālo īrnieku izpēte

Paredzētajiem īrniekiem bija jāpiesakās mums, bet arī kondo asociācijai. Viņi ir samaksājuši neatskaitāmu 100 ASV dolāru pieteikuma maksu un 70 USD par fona pārbaudi. Mums nepatīk tas kontroles trūkums mūsu galā, bet tam ir savas priekšrocības. Fona pārbaude palīdzēja izspiest apšaubāmus īrniekus.

Piemēram, bija sieviete, kas bija gatava maksāt sešus mēnešus ilgu nomas maksu, jo viņai bija "pagaidu" bezdarbs. Kad mums bija noslēgts nomas līgums, fona pārbaude atklāja, ka viņa bija nozagusi narkotikas no slimnīcas, kur viņa strādāja, un tāpēc, iespējams, nekad vairs nebūtu aprūpes darbs. Un ļoti jauks puisis, kurš teica, ka viņa pagātnē ir bijis "tikai viens DUI", bija arī papildu maksa par narkotikām.

Asociācijas vadība palīdzēja atklāt šīs slēpes, taču mēs arī ļoti labi izmantojām internetu, lai izpētītu potenciālos īrniekus. Tas ir pārsteidzoši, cik bieži jūs saņemsiet rezultātu, meklējot tiešsaistē, izmantojot "krūmu šāvienu", kā arī personas vārdu!

10. nodarbība: Vieglāk nekā jebkad agrāk ir izpētīt iespējamos īrniekus pateicoties internetam, lai saņemtu tiešsaistē un sāktu meklēt!

Viens potenciālais īrnieks vēlējās šo vietu, kamēr mēs vēl cenšamies iznomāt to par 1000 ASV dolāriem mēnesī. Bet, kad mūsu aģents nosūta nomas līgumu uz dienu vai divām vēlāk, viņš pēkšņi "atcerējās" uzklausīšanu, ka īre bija 925 ASV dolāri. Ciktāl mēs varētu noteikt, tas bija kavēšanās taktika, lai viņš varētu turpināt kaut ko meklētu vai apspriest zemāku nomas likmi. Galu galā viņš parakstīja nomas maksu 1000 ASV dolāru apmērā, un pēc tam krimināla pagātne bija saistīta ar pieteikumu, ko biedrība noraidīja.

11. nodarbība: Veidojiet noteikumus ļoti skaidri, un pēc iespējas ātrāk parakstīsiet šo nomas līgumu.

Tā kā dzīvokļu apsaimniekošanas vai asociācijas valdes locekļiem bija nepieciešams intervēt visus pretendentus, un šīs intervijas tika veiktas tikai otrdienās, katrs noraidītais pieteikums mums izmaksāja laiku.

Laiks ir nauda, ​​it īpaši, ja jums ir jāmaksā ne tikai nodokļi, apdrošināšana un komunālie pakalpojumi, bet arī simtiem dolāru mēnesī kondo maksājumos. Mēs varētu izvairīties no dažām no šīm izmaksām, ja pirms dažu potenciālo īrnieku izpētes un izslēgšanas viņi pieteicās uz asociāciju.

12. nodarbība: Dzīvokļu īre ir sarežģītāka un var ilgt ilgāk par nomas iznomāšanu, tāpēc plānojiet papildu laiku un izdevumus. Tūlīt pēc to piemērošanas izpētiet īrniekus, lai jūs varētu ātri izslēgt tos, kurus asociācija neapstiprinās. Tas ietaupa jūsu laiku un tādējādi arī naudu.

Pārslēdzieties uz Plānu B ... pēc tam C, un pēc tam D

Šajā brīdī, ar tik daudziem pārsteigumiem un katru mēnesi, kas pagāja no mums par zaudēto nomas maksu 900 USD apmērā, mēs sākām domāt, vai mēs būtu izdarījuši pareizo lēmumu. Varbūt mums vajadzētu doties uz Plāns B: atmest patstāvīgos un pārdot vietu.

Mēs devāmies ar C plāns: norādiet dzīvokli pārdošanai un turpiniet piedāvāt to īri. Ja tas tiek pārdots par peļņu, mēs būtu laimīgi. Ja tas tiktu izīrēts, mēs nomestu pārdošanas sarakstu un labprāt gūtu vismaz ienākumus no vietas.

Galu galā mēs devāmies tālāk un īstenojām Plāns D: Mēģiniet īrēt dzīvokli, vienlaikus iekļaujot to pārdošanai gan vienu, gan otru un kuru mēs dzīvojām lejā. Ja mēs iznomātu vienu augšstāvu, tas būtu labi. Pretējā gadījumā, kad viens no diviem pārdosim, mēs nolaižamies citā sarakstā un dzīvosim tajā.

Kustība būtu pietiekami vienkārša, ja pārdosim mūsu māju - viens solis. Tomēr mēs cenu mūsu mājas 5000 $ lielāks nekā investīciju condo, lai mudinātu pircējus izvēlēties šo pašu.

Mēs saņēmām piedāvājumus, kas nedarbojas abi vietas. Piedāvājums mūsu mājās bija par labu cenu, daļēji tāpēc, ka mēs vēlējāmies uzņemt 30 000 dolāru, un pāris gadus finansēja pārējo. Diemžēl pircējam bija jācieš atpakaļ uz savu māju Itālijā, kad viņa māte saslima, un viņš galu galā atteicās no darījuma.

Par laimi tas bija "sezonas" sākums Floridas dienvidos (visi ierodas šeit ziemā), tāpēc piedāvājumi turpinājās, un līdz 2013. gada janvāra beigām mums bija parakstīts līgums. Mēs pārdodam dzīvokli augšstāvā (nevis mūsu mājās) par 92000 $, kas beidzas martā.

Cik daudz mēs esam izgatavojuši, flipping condo

Pēc katra pēdējā rēķina mūsu neto peļņa bija 4500 ASV dolāru - nav daudz, lai satrauktu, īpaši tāpēc, ka sešās grūtās nedēļās darbos nostiprināju vietu. Bet mēs labprāt pabeidzam projektu, un šī peļņa bija vienāda ar sešu mēnešu darba algu daļlaika darbā, tajā pašā laikā esot $ 9 stundā.

13. nodarbība: Jums vienmēr ir vairāk nekā viena iespēja ar nekustamo īpašumu, tāpēc apsveriet citus veidus, kā iegūt peļņu vai ienākumus. Piedāvājot finansējumu, jūs varat saņemt augstāku cenu un ir samērā droša, ja saņemat lielu sākotnējo maksājumu.

Laiks ir svarīgi, tāpēc plānojiet pēc labākā pārdošanas laika. Ja mēs ziemā iegādāmies dzīvokli un gatavi to pārdot maijā, mēs varētu gaidīt vēl daudzus mēnešus, lai to pārdotu, un saimniecības izmaksas varētu būt iztērējušas lielāko peļņu.

Diemžēl mūsu pircējiem gaisa kondicionēšanas iekārta nomira dažus mēnešus pēc tam, kad viņi to nopirka, samazinot par nomaiņu par 4000 ASV dolāriem. Tas būtu iznīcinājis gandrīz visu mūsu peļņu, ja tā notiks, kamēr mums vēl piederēja vieta, kas ved uz mūsu pēdējo nodarbību:

14. nodarbība: Nekustamā īpašuma investēšana vienmēr būs pilns ar pārsteigumiem (un daudzi no viņiem nebūs patīkami). Tā kā jūs nekad nezināt, kad būs radušies dārgi pārsteigumi, nopietni apsveriet iespēju pieņemt jebkādu piedāvājumu, kas dod jums pienācīgu peļņu, nevis maksāt vairāk saimniecības izdevumu un riskēt lielus izdevumus, gaidot, lai saņemtu nedaudz labāku cenu.

Jūsu pagrieziens: vai jūs kādreiz esat ieguldījis nekustamajā īpašumā, un vai jūs nonācāt daudzos pārsteigumos?

Izlikt Jūsu Komentāru