Nauda

Mēs ieguldījāmies dupleksā. Lūk, ko mēs esam uzzinājuši līdz šim

Mēs ieguldījāmies dupleksā. Lūk, ko mēs esam uzzinājuši līdz šim

Ja iegādājaties dupleksu un dzīvojat vienā pusē, jums ir mājvieta un noma nāk no otras puses, lai palīdzētu to samaksāt.

Investīciju nekustamais īpašums piedāvā arī nodokļu priekšrocības. Un kas varētu būt vieglāk, nekā pārvaldīt blakus esošo īri?

Jūs droši vien esat dzirdējuši argumentus, kā iegādāties dupleksu, nevis vienas ģimenes māju. Bet vai tā patiešām ir laba ideja?

Var būt.

Nesen, pēc četriem Floridas karstuma un mitruma gadiem, mana sieva un es pārcēlāmies atpakaļ uz Kolorādo, lai iegādātos dupleksu Florences mazajā pilsētā.

Mēs esam īslaicīgi dzīvojuši šeit, tāpēc es nevaru piedāvāt visaptverošu ceļvedi, kā iegādāties dupleksu kā mājās. Daudzu mēnešu laikā var notikt daudz, tāpēc varbūt jūs varat uzzināt dažas no mūsu pieredzes.

Varbūt pat pietiekami, lai izlemtu, vai esat gatavs šim dzīvesveidam / investīcijām ...

Pirkšana attālumā

Mana sieva bija aizņemta, tāpēc es četrās dienās izlidoja uz Colorado vienīgi, lai meklētu mūsu jaunās mājas un ieguldījumus.

Kad es atgriezos Floridā, mēs centāmies iegādāties daudzdzīvokļu īpašumu - manu iecienītāko no septiņām īpašībām, kuras esmu redzējis. Mēs atklājām dažas problēmas, un darījums nokritās, tāpēc mēs piedāvājām divpusēju pieeju, par kuru esmu bijis tikai 10 minūtes.

Pērciet īpašumu, kuru esat izmantojis tikai dažas minūtes, nav tik riskanta, cik izklausās, ja jūsu līgumā ir noteikts pārbaudes gadījums.

Ja inspektors būtu atklājis kādu lielu problēmu, mēs varētu to atsaukt. Abas vienības bija arī aizņemtas, tāpēc mēs arī varētuēja atsaukt pēc nomas pārskatīšanas, ja nomas maksa bija mazāka, nekā norādīts saraksta informācijā.

Nekustamais īpašums Kolorādos ātri pārdod, un cenas pieaug, bet mēs to nedarīja ir kaut ko nopirkt. Tāpēc mēs piedāvājām 119 000 ASV dolāru, apmēram 8000 ASV dolāru mazāk nekā pieprasītā cena.

Pārdevējs teica.

Tikmēr mana sieva uzdeva man jautājumus, par kuriem es nevarēju atbildēt, piemēram, vai guļamistabas bija paklāji, kādas krāsas bija sienām, un kur atradās mazgātājs un žāvētājs.

Par laimi inspektors atbildēja uz dažiem no šiem jautājumiem.

Vēl svarīgāk ir tas, ka viņam bija strukturālās inženierijas pieredze. Duplekss tika uzcelts 1900. gadā, bet viņš mums apliecināja, ka plaisas sienās (kuru lielākā daļa es neatcerējos) nebija nekas nopietns.

Nodarbības:

  1. Nepārsniedziet īpašumu.
  2. Atcerieties alternatīvas.
  3. Mēģiniet piedāvāt mazāk par pieprasīto cenu.
  4. Ņemiet laiku, aplūkojot īpašumu, ja jūs to interesē.
  5. Nomājiet inspektoru ar ēkas vai inženierijas pieredzi.

Darījuma sarunas

Dupleksam nebija lielu funkcionālu problēmu.

Kad mēs saņēmām pārbaudes ziņojumu, mēs lūdzām veikt nelielu remontu, un pārdevējs piekrita. Viņš arī apliecināja mums, ka vienai vienībai līdz pārcelšanās brīdim būs tukša.

Mūsu līgums ļāva mums atcelt darījumu, ja mēs neatradām pieņemamu apdrošināšanu. Un pieņemamā veidā tas nozīmēja gandrīz jebko - no cenas līdz pat to, kas varētu tikt segts vai izslēgts (piemēram, zemestrīces vai plūdi).

Saskaņā ar līguma valodu mēs varētu atcelt līgumu ", pamatojoties uz jebkādu neapmierinošu īpašuma apdrošināšanu, Pircēja vienīgā subjektīvajā rīcības brīvībā"Protams, ir termiņš, tāpat kā ar visiem iespējamiem gadījumiem.

Apdrošināšanas aģents uzdeva mums jautājumus, kurus mēs nosūtījām savam nekustamā īpašuma aģen- tam, kurš tos nodeva pārdošanas aģentam, kurš tos nodeva pārdevējam, kurš atbildēja uz viņa pārstāvi, kurš pēc tam sazinājās ar mūsu pārstāvi, kurš pēc tam sazinājās ar mums, un mēs sazinājāmies ar mūsu apdrošināšanas aģents, kam tad bija vēl viens jautājums.

Process bija nogurdinošs un lēns. Un apdrošināšana bija dārga, ko mēs atklājām dienu pēc mūsu apdrošināšanas gadījuma termiņš.

Par laimi, pēc aptaujas ar mūsu apdrošināšanas aģentiem, mēs noskaidrojām, ka mēs varētu ievērojami samazināt izmaksas, palielinot atskaitāmo summu, samaksājot gadu iepriekš un saņemot mūsu automašīnas apdrošināšanu ar to pašu uzņēmumu.

Informācija par ierakstu teica, ka vienības tika nomātas par 650 ASV dolāriem mēnesī, bet pēkšņi atcerējos īrniekus no vienas puses, stāstot, ka viņa maksā 600 ASV dolāru.

Mēs saņēmām e-pastā saņemto nomas kopiju un nomas maksu bija 650 ASV dolāri, bet tika atlaisti 50 ASV dolāri, ja viņa turēja vietu, kas izskatījās izrādēs, kamēr tā bija paredzēta pārdošanai.

Nodarbības:

  1. Inspekcijas ir iespēja atkārtot sarunas vai atteikties no darījuma.
  2. Skatīties līguma termiņus.
  3. Jautājiet savai apdrošināšanas aģentūrai, kā jūs varat samazināt ikgadējo prēmiju.
  4. Uzdodiet īrniekiem jautājumus, kad redzat kādu vietu.
  5. Vienmēr lūdziet nomas līgumu kopijas un citus līgumus

Darījuma noslēgšana

Tiklīdz mēs beidzām līgumu termiņus, mēs sarakstā iekļāvām savas mājas Florida īpašumā.

Tas tika pārdots nākamajā dienā vairāk par pieprasīto cenu - trakie laiki ir atgriezušies Floridā! Pārdošana tika slēgta 16 dienas vēlāk, dažas dienas pēc dupleksa slēgšanas.

Tajā pašā laikā mēs atklājām īrniekus vienībā, kuru plānojām ieņemt, vēl joprojām bija tur.

Mēs pārdomājām iespēju palikt bez pajumtes pēc Florida slēgšanas, un nolēmām, ka mums nepieciešama papildu informācija. E-pastus un tālruņa zvanus gāja caur tipisku nekustamo īpašumu aģents, un mēs nevarējām iegūt skaidru priekšstatu par situāciju.

Mana sieva atrada risinājumu.

Viņai nomas vietā ir pārdevēja personiskais tālruņa numurs, un mēs viņu saucām tieši. "Mūsu" vienībā esošais īrnieks vairāk vai mazāk tika aizvests un četru dienu laikā pirms ierašanās mēs atbrīvojāmies.

Nekustamo īpašumu aģentiem nepatīk apiet, un daži pārdevēji drīzāk neko nerunā ar pircējiem, bet šajā gadījumā tas bija viens no mūsu vislabākajiem lēmumiem. Pārdevējs bija ļoti noderīgs - viņš pat atnāca, kad mēs atgriezāmies, lai atbildētu uz visiem mums uzdotajiem jautājumiem.

Mēs minējām, ka mēs varētu slēgt ātrāk nekā plānots, bet mēs neesam dzirdējuši no nosaukuma uzņēmuma. Kādu brīdī es viņus saucu, un viņi sacīja: "Ak jā, mēs pārcēlāmies uz slēgšanu, un dokumenti būs tur pāris dienu laikā."

Paldies, ka stāstīja mums - acīmredzot mums nebija svarīgi zināt, kad bija noslēgums! Mēs ātri vadījām naudu, lai tā būtu tur laikā. Es nekad neesmu satiku titullapu, kas man patīk.

Nodarbības:

  1. Tas, ja iespējams, var palīdzēt runāt ar pārdevēju.
  2. Turpiniet rīkoties visur - jums var nebūt paziņots par svarīgām izmaiņām.

Kā pelnīt naudu ar mājām

Mēs slēdzām mēneša sākumā.

Tā kā īre tiek izmaksāta avansā, mēs tika ieskaitīti slēgšanas brīdī ar jau savākto īri. Ja jums ir grūti naudas, lai slēgtu izmaksas, tas var palīdzēt daudz. Būtībā mēs pelnām naudu, pirms mēs pat ienācām.

Tā bija labā ziņa.

Piecās dienās pēc tam, kad ieradāmies mūsu jaunajā mājā (kopā ar visu, kas mums piederēja, un diviem kaķiem mūsu minivenā), otrajā pusē nomnieki paziņoja, ka viņi pamet nedēļu - un viens no saviem trim suņiem bija pakruvis caurumu.

Par laimi iepriekšējais īpašnieks ir savācis papildu 500 ASV dolāru depozītu lolojumdzīvnieku zaudējumu atlīdzināšanai.

Tā bija slikta ziņa un labas ziņas. Man nebija saviļņots, ka mums ir jāsagatavo otrā puse jaunajiem īrniekiem, vienlaikus apmejot un krāsojot mūsu pusē. No otras puses, mēs, iespējams, atradīsim labākus īrniekus un varētu sākt jaunus ar saviem noteikumiem.

Mēs nolēmām izmantot izmitināšanas pakalpojumu, lai atrastu nomnieku.

Par 75% no pirmā mēneša īres maksas viņi uzņēma fotoattēlus, reklamēja vairākās vietās, pieņēma pieteikumus, veica kredītu un fona pārbaudes, kā arī sniedza ieteikumu.

Tātad mums bija tādi negaidīti izdevumi, pāris tūkstoši dolāru remontā, glezniecībā un citā sagatavošanā, un nedaudz pēc brīža pēc pārvietošanās.

Bet tagad mums ir jauni īrnieki, un vēl par 50 dolāriem mēnesī, nekā bija paredzēts. Mēs ceram, ka viņi paliks gadiem ilgi.

Nodarbības:

  1. Aizveriet pirkumu mēneša sākumā, lai savāktu priekšapmaksas īri noslēguma brīdī.
  2. Sagaidiet nomas sagatavošanas izdevumus un ienākumu zudumu no vakancēm.
  3. Ja atļausiet mājdzīvniekus, noteikti piesūtiet lielāku vai papildu depozītu.
  4. Vai pārvaldes kompānija atrod īrniekus, ja neesat pārliecināts, kā rīkoties.

Dupleksa finansēšana

Mums bija paveicies, ka mēs varam maksāt naudu par mūsu dupleksu, bet jūs varat arī tos finansēt.

Bankrate.com skaidro, ka dupleksa finansēšanai ir dažas īpašas priekšrocības, ja tajā dzīvojat.

Piemēram, atšķirībā no ieguldītājiem, kas nav cilvēki, jūs varat saņemt federālo mājokļu administrāciju vai veterānu administrācijas aizdevumu.

Un, pat ja tas ir jūsu mājās, dažkārt jūs varat izmantot ieņēmumus no otras puses, lai palīdzētu jums pretendēt uz aizdevumu.

Bet pārliecinieties, ka skaitļi joprojām ir jēgas, kad pievienojat šos aizdevuma maksājumus.

Piemēram, ja vienības ir līdzīgas pēc lieluma, katram hipotēkas maksājumam jāiegulda puse no ieguldījumu vienības, kā arī puse no kopējiem izdevumiem un visi ar to saistītie izdevumi.

Jums jācenšas panākt vismaz dažas pozitīvas naudas plūsmas (šajā vienībā) pēc visām šīm izmaksām.

Nodokļu priekšrocības, kam pieder duplekss

Iespējams, ka jums būs jāizlasa nodokļu priekšrocības, kas saistītas ar dupleksa piederību un dzīvošanu.

Bet būtībā jebkas, ko jūs iztērējat par īres vienību, ir izdevumi, kas samazina ienākumus, par kuriem ziņojat, un maksājamiem nodokļiem. Tas ietver reklāmu, krāsu, ziedus priekšējā pagalmā - visu, kas palīdzēs jums saglabāt izīrēto vietu.

Izdevumi visam īpašumam parasti tiek sadalīti pa vidu.

Piemēram, puse no nodokļu un apdrošināšanas rēķina ir nomas izdevumi. Bet sarunājieties ar grāmatvedi, ja jums ir unikāla īpašība, piemēram, ja viena puse ir daudz lielāka par otru.

Jūs arī saņemat citus pabalstus, lai vēl vairāk samazinātu nodokļu rēķinu, piemēram, prasot amortizāciju kā izdevumu. Un jūs joprojām varat pretendēt uz izņēmumu no kapitāla pieauguma nodokļa par pusi no īpašuma, kad jūs pārdodat, jo tajā dzīvojat.

Dupleksa trūkumi

Dupleksa piederības trūkumi ir par to, ko jūs domājat.

Šeit ir īss saraksts ar potenciālajām problēmām, ar kurām jūs varētu saskarties:

  1. Īrnieki, kuri laiku nemaksā: Esi gatavs sākt izlikšanu ātri.
  2. Mājdzīvnieku kaitējums jūsu īpašumam: Mēs varam ierobežot mājdzīvnieku skaitu.
  3. Potenciālā atbildība par nelaimes gadījumiem uz īpašumu: Get apdrošināšanu.
  4. Dārgi pārsteigumi, piemēram, salauztas krāsnis: Mums ir 30 gadi, šķērsoti pirksti.
  5. Daudz apkopes darbu: Tas nebūs visu laiku, bet, iespējams, kad jūs vismazāk sagaidāt.

Man vislielākais trūkums ir nepārtrauktu lēmumu ietekme.

Vai es pats salaboju dušu vai maksāju piecas reizes vairāk par profesionālu?

Vai es varu atļaut īrniekiem nodrošināt dārzu?

Vai es vēlos īrēt laiku, pat ja tas nozīmē, ka īrniekam nebūs naudas bērna zālēm? (Tas faktiski nāca klajā ar iepriekšējo nomu, kas man piederēja.)

Šīs problēmas nav vienīgi dupleksa dēļ. Viņiem ir jebkura dzīvojamo telpu īre.

Īpašas abpusējās priekšrocības

Kā ieguldījums, nomas nekustamais īpašums ir skaidras priekšrocības.

Piemēram, laika gaitā īres maksa parasti palielinās, bet jūsu hipotēkas maksājums paliek nemainīgs (pieņemot, ka jums ir fiksēta likme), lai jūsu ienākumi palielinātos. Bet dažas priekšrocības ir raksturīgas īpašniekiem aizņemtiem dupleksiem.

Piemēram, duplekss dod iespēju mazāk ieguldīt jūsu mājās. Mūsu dupleksam ir divi 1100 kvadrātpēdas vienības, un mēs samaksājām 119 000 ASV dolāru, savukārt mazās mājas vienā un tajā pašā ieliņā maksā aptuveni tādu pašu.

Mēs galu galā ieguldījām 3000 dolāru, lai noteiktu vietu. Līdz ar 1000 $ slēgšanas izmaksām mēs iztērējām 123 000 $ - 61 500 $ par mūsu mājām un 61 500 $ par nomas maksu, daudz mazāk nekā mēs būtu samaksājuši par vienģimenes mājām kādā no mērķiem.

Mums nepatīk būt zemes īpašniekiem, jo ​​īpaši pēc nedēļu darba vietas sagatavošanas. Man pat nepatīk nekustamais īpašums. Bet kur vēl mēs varam iegūt mūsu paredzamo 7% atdevi?

Un tas nav pat viss stāsts.

Ja mēs nopirktu vienģimeņu māju sev (mūsu rezerves plāns, lai atgrieztos Colorado), mēs būtu pārvietojušies tālāk no pilsētas centra, lai atrastu kaut ko lētāku. Mēs joprojām būtu samaksājuši vairāk nekā 90 000 ASV dolāru, nevis 61 500 ASV dolāru.

Tagad mums ir jāiegulda 30 000 eiro, ko mēs esam ietaupījuši.

Mēs apmaksājām naudu, bet priekšrocība ir arī tad, ja jūs aizņemat arī to. Ieguldot mazāk savā dzīvojamā telpā, gadu no jums ietaupa tūkstošiem.

Vēl viena priekšrocība, iegādājoties dupleksu kā mājās, jūs dzīvojat blakus jūsu īrniekiem, lai jūs varētu sekot līdzi savam ieguldījumam.

Atrodoties uz vietas, jūs varat vieglāk risināt mazas problēmas, pirms tās kļūst par lielām.

Īres pārbaude ir tikai dažu soļu attālumā.

Steve Gillman ir "101 weird veidus, kā pelnīt naudu" un "EveryWayToMakeMoney.com" autors. Viņš ir bijis repo cilvēks, kājāmgājēju carver, meklētājprogrammu vērtētājs, mājas kūstītājs, tramvaja vadītājs, procesu serveris, izspēles jurors un ruletes kroupijs, bet vairāk nekā 100 veidu viņš ir nopelnījis naudu, rakstīšana ir viņa mīļākais (līdz šim).

Izlikt Jūsu Komentāru