Ko dara nekustamā īpašuma aģenti?

Šodien es gribu ņemt pieskārienu un apspriest nekustamo īpašumu - it īpaši nekustamo īpašumu aģentiem. Man ir labs ģimenes draugs, kas vēlas pirkt viņu pirmo māju, un viņu pieredze nav bijusi viegla. Tas nenozīmē, ka nekustamā īpašuma pirkšana ir viegla, bet ar nekustamo īpašumu aģents ir jārīkojas viegli. Tas ir tas, ko viņi tur ir!

Papildus mana drauga darījumam es sāku domāt par savu pieredzi nekustamajā īpašumā, kā arī par diskusijām, kādas esmu kopā ar draugiem un ģimeni. Neapšaubāmi, nekustamais īpašums pēdējo 20 gadu laikā ir krasi mainījies - pat pēdējo piecu gadu laikā kopš hipotēkas likvidēšanas. Un visas manas sarunas, šķiet, norāda uz vienu secinājumu - ko nekustamā īpašuma aģenti patiešām vairs dara?

Pirms pāriet uz secinājumiem - es neesmu aizstāvējis, ka jūs izlaist aģentu. Viņiem joprojām ir zināma vērtība gan pircējiem, gan pārdevējiem. Ko es parunāsim par to, ko viņiem vajadzētu darīt, kā viņi to dara, kā praksē, un cik vērtīga ir viņu pakalpojumiem.

Let's sadalīt to uz leju.

Kādi nekustamā īpašuma pārstāvji ir jādara

Pirmā lieta, ko mums vajadzētu apskatīt, ir tas, ko dara nekustamo īpašumu aģenti.

Saskaņā ar Nacionālo realtoru asociāciju, pircēja pārstāvim vajadzētu:

• Sniedziet informāciju par pašreizējiem tirgus apstākļiem
• Palīdziet jums sniegt finansiālu informāciju, piemēram, cik daudz jūs varat atļauties
• Ietveriet mājokļa iegādes procesu, ieskaitot finansējuma saņemšanu un informāciju, kas jums būs nepieciešama

Saskaņā ar Nacionālo realtoru asociāciju, pircēja aģents var arī:

• Palīdziet saprast: nekustamā īpašuma vērtības, nodokļi, komunālo pakalpojumu izmaksas, pašvaldību pakalpojumi un iekārtas, kā arī vietējie zonas noteikumi
• Pētījumu mājas, kur jūs izmantojat tādus rīkus kā MLS (Multiple Listing Service)
• Parādiet, kādas mājas ir vislabāk piemērotas jūsu vajadzībām
• Veicināt sarunas par mājokļa iegādi

Ja jūs pārdodat māju, lūk, kāds ir nekustamo īpašumu aģents:

• Sniedziet jaunāko informāciju tirgū, lai noteiktu saprātīgu pieprasīšanas cenu
• Parādiet konkurējošo īpašību noteikumus un nosacījumus
• Izstrādāt mārketinga plānu, kurā būtu iekļauti remonta ieteikumi, atklātas mājas, reklāma utt.
• Nodrošiniet drošību savai mājai, kad tā tiek parādīta svešiniekiem
• Sarunas par labāko cenu jūsu mājām
• Pārraudzīsiet pārdošanas procesu, pēc vajadzības pārrunājiet sarunas un atrisiniet problēmas pirms slēgšanas

Tagad, kad mums ir labs pamats, ņemsim vērā to, ko viņi patiesībā dara.

Internets ir likvidējis lielāko daļu privātās informācijas

Tas mēdz būt tāds, ka nekustamā īpašuma aģentiem bija slepenais informācijas ierocis: MLS. Izmantojot šo privāto / apmaksāto rīku, nekustamo īpašumu aģenti var uzskaitīt īpašumus, skatīt darījumu vēsturi un iegūt tirgus analīzi. Ja jūs, pircējs vai pārdevējs, vēlējās šo informāciju, jums bija jāmaksā par to - attiecībā uz nekustamā īpašuma aģenta pieņemšanu darbā, lai pārstāvētu jūs, lai saņemtu preces.

Tomēr šodien ir 50 + nekustamo īpašumu tīmekļa vietnes, kas publiski parāda to pašu informāciju. Vai vēlaties salīdzināt tirgus datus? Pārbaudiet nesen pārdoto Zillow.com sadaļu. Vai tas comp patiesi comp? Ir arī bildes, lai jūs varētu izbraukt arī!

Papildus šo galveno tīmekļa vietņu izmantošanai, lai veiktu savu pētījumu, ieskatieties, kā pirkšanas process patiesībā izskatās. Ja vēlaties iegādāties māju, jūs parasti sazināsieties ar aģentu, kurš lūgs jums visus kritērijus, pēc kuriem jūs meklējat, mājās. Šis pārstāvis pēc tam ņems šo informāciju un izveidos jums automātisku skrīningu MLS. Pēc tam, katru dienu, jūs saņemsit e-pasta ziņu no visām mājām, kuras ir atnācušas tirgū un atbilst jūsu kritērijiem.

Lai gan tas ir ērts rīks, to pašu informāciju var atrast publiski. Patiesībā es to uzlūkoju vairāk kā izeju no nekustamā īpašuma aģentiem, kas dzīvo mājās. Faktiski es reti dzirdu par nekustamā īpašuma aģentiem, kas faktiski aizveda klientus uz mājām - tas notiek tikai tālāk House Hunters. Tā vietā parasti notiek tas, ka klienti veic savu pētījumu, un tad vienkārši pastāstiet to nekustamo īpašumu aģentiem, kuru mājas viņi vēlētos redzēt.

Vēlaties nodokļu informāciju? Tas ir tiešsaistē. Vēlaties vietējos parkus un skolas vērtējumus? Tas ir tiešsaistē. Vai vēlaties zināt par noziegumiem savā reģionā? Tas ir tiešsaistē. Ko zināt, kā kaimiņi ir? Pierakstieties par Neighborhood.com un skatieties sevi.

Bet es pietuvoju sevi. . . .

Vai jums pat nepieciešams nekustamā īpašuma aģents, lai skatītu māju vairs?

Ārpus MLS daudzas īpašības tagad tiek tirgotas ar savām tīmekļa vietnēm, kurās ir simtiem mājas attēlus. Daži pat iet līdz virtuālo īpašumu apskatei, lai jūs varētu iegūt reālu priekšstatu par lietām.

Tomēr apskates rekvizītus tiešsaistē nekad neaizstās īpašumu pārbaudi personīgi, bet ir atvērtas mājas, vai arī jūs varat vienkārši doties uz māju un palūrēt logus!

Vienīgais laiks, kad jums tiešām ir nepieciešams piezvanīt nekustamā īpašuma aģents, ir, ja jūs vēlaties iekļūt mājā, nesalaužoties! Un līdz šim brīdim jūs, iespējams, jau īsi uzskaitījāt īpašumu.

Tātad jūs esat atradis mājas - viņi palīdzēs jums sarunāties, vai ne?

Savā pagātnē esmu piedāvājis apmēram desmit dažādus nekustamo īpašumu objektus, un nekad es neuzskatīju, ka nekustamā īpašuma aģents sarunās par mani.

Sarunas parasti notiek šādi:

Es: Es domāju par piedāvājumu.

Aģents: Cik daudz jūs vēlaties piedāvāt?

Es: Ko jūs domājat, man vajadzētu piedāvāt?

Aģents: Nu, pārdevējam tas ir uzskaitīts, un kompānijas izskatās tā varētu to izdarīt.

Es: Nu, ko jūs domājat?

Aģents: Nu, piedāvājiet to, kas jums ir ērti.

Es: Paldies, ka esat tik noderīgs.

Vai jūs redzat manu punktu šeit? Es esmu pietiekami noskatījos Million Dollar Listing parāda Bravo, lai saprastu, ka tas parasti nedarbojas. Es nekad neesmu bijis aģents, kas viņiem domā, ka viņi var saņemt mani "šo lielo darījumu" vai ka "mums vajadzētu iekļūt par šo cenu". Es atklāju, ka nekustamā īpašuma aģenti vienkārši kļuvuši par vēstnešiem - vienkārši darot to, ko viņi "atkārtoja viņu klienti.

Bet viņi palīdz finansēšanā, vai ne?

Nē. Katram nekustamā īpašuma aģentam ir hipotēku brokeris, ar kuru viņi strādā. 90% no nekustamā īpašuma aģentiem nav ne jausmas par to, ko viņi runā par hipotēkām un finansēšanas iespējām. Viņi vienkārši atsaucēs jūs uz hipotēku brokeri, ko viņi zina.

Es nezinu, kādi līgumi tie izskatās, bet man ir kaut kas tāds. Piemēram, saistībā ar darījumu, ko es nesen skatījos, pārdevēju aģents mani saņēma iepriekšēju kvalifikāciju ar savu hipotēku brokeri, lai pat apsvērt iespēju iesniegt savu piedāvājumu savam klientam. Tas jutās ārkārtīgi netīri - un slepenais hipotēku brokeris vienkārši ievietoja mūs savā sarakstā un izdziedināja mūs mēnešus, līdz mēs beidzot iznācām numuru.

Ja jūs nezināt, cik daudz māju jūs varat atļauties, jums jāpārvietojas uz tādām vietnēm kā Bankrate.com un jāizmanto bezmaksas kalkulatori. Ja joprojām neesat pārliecināts, sazinieties ar savu iecienītāko banku un skatiet to, ko jūs varat atļauties. Neņemiet tikai savu nekustamā īpašuma aģents vārdu par to.

Plus, tagad tiešsaistē ir pieejami hipotēku aizdevēji, kas jums palīdzēs, nekad nenokļūstot birojā kaut kur!

Nekustamā īpašuma aģenti pārrauga darījumu

Daļa no tā viņi dara. Patiesībā nekustamā īpašuma darījumu spēlē ir jauna tendence: nekustamā īpašuma darījumu koordinatori. Attiecībā uz pēdējām divām rekvizītām, ar kurām esmu strādājis, abas puses (pircējs un pārdevējs), kad abonents ir parakstījis piedāvājumu, nekustamā īpašuma aģenti pazūd, un jūs sākat sazināties ar darījumu koordinatoru.

Liela lieta ir tāda, ka darījumu koordinators parasti ir visrūpīgākā persona, ar kuru jūs darīsit darījumu - viņi ir organizēti un efektīvi, un precīzi zina, kas notiek ar visu darījuma detaļām un to, kas ir jādara.

Iespējams, ka, ja jūs zvanīsit savam nekustamā īpašuma aģentam, lai pārbaudītu darījuma statusu, jūs nesaņemsiet zvanu, kamēr aģents nekontrolē darījumu koordinatoru.

Shoot, darījumu koordinators pamatā stāsta nekustamā īpašuma aģentiem, kad viņiem kaut kas jādara šajā brīdī - atveriet māju inspektoram vai vērtētājam vai arī pircējam vai pārdevējam jāiegādājas papīrs. Nekustamā īpašuma aģents parasti nespēj noskaidrot detaļas.

Runājot ar saviem vecākiem, viņi man teica, ka tas bija aģents, kas visu dokumentu veica un nodrošināja, ka viss bija pabeigts no sākuma līdz beigām - nevis trešā persona.

Tātad paskatīsimies uz mūsu sarakstu

Pircēju pārstāvji:

• Sniedziet informāciju par pašreizējiem tirgus apstākļiem - Zillow.com un Realtor.com
• Palīdziet jums sniegt finansiālu informāciju, piemēram, cik daudz māju jūs varat atļauties - Bankrate.com
• Ietveriet mājokļa iegādes procesu, ieskaitot finansējuma saņemšanu un informāciju, kas jums būs nepieciešama - darījumu koordinators

Pircēju aģenti var:

• Palīdziet saprast: nekustamā īpašuma vērtības, nodokļi, komunālo pakalpojumu izmaksas, pašvaldību pakalpojumi un iekārtas, kā arī vietējie zonas noteikumi - Zillow.com
• Izpētes mājas jums, izmantojot tādus rīkus kā MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
• Parādiet, kādas mājas ir vislabāk piemērotas jūsu vajadzībām
• Veicināt sarunas par mājokļa iegādi

Pārdevēju pārstāvji:

• Sniedziet jaunāko informāciju tirgū, lai noteiktu saprātīgu cenu cenu - Zillow.com un Realtor.com
• Parādiet konkurējošo īpašību noteikumus un nosacījumus - Realtor.com
• Izstrādāt mārketinga plānu, kurā būtu iekļauti remonta ieteikumi, atklātas mājas, reklāma utt.
• Nodrošiniet drošību savai mājai, kad tā tiek parādīta svešiniekiem. Tas vienkārši nenotiek bieži
• Sarunas par labāko cenu jūsu mājām - skatiet manu stāstu iepriekš
• Pārraudzīsiet pārdošanas procesu, pēc vajadzības pārrunājiet sarunas un atrisiniet problēmas pirms slēgšanas - darījumu koordinators

Tātad, ko dara nekustamā īpašuma aģenti vairs?

Nu, ja paskatās mūsu sarakstā, šķiet, ka pircēju aģenti vienkārši parāda jums mājas un dod jums atbilstošus dokumentus pirkšanai. Kā mēs to apspriedām, tie arī parāda tikai jūsu mājas, par kurām jūs viņiem pateicat - nekustamā īpašuma aģents to nedara.

Kā iegūt atbilstošus dokumentus - daži cilvēki joprojām pārdod savas mājas pašas. Patiesībā šī tendence pieaug popularitāte. Tā kā lielākā daļa mājas pārdošanas dokumentu ir standartizēti, jūs varētu nopirkt vai pārdot māju, neizmantojot nekustamā īpašuma aģentu.

Attiecībā uz mājas pārdošanu, nekustamā īpašuma aģents parasti ir tirdzniecības puisis. Tieši tā. Izvēloties pārdevēja aģentu, pārliecinieties, vai meklējat labāko mārketinga personību, kuru varat atrast - kurš rūpējas, ja viņi zina, kas ir jūsu mājā vērts, jums pati par sevi būs jādara.

Tas vienmēr ir pretrunā ar nekustamo īpašumu aģentiem

Dažas reizes gadā, šī ziņa nāk klajā ar nekustamo īpašumu aģentiem, un tas vienmēr streiks vadu.Daži aģenti ir apmierināti ar šo amatu (mazākumā), jo viņi saprot mūsdienu klientu, to, kā viss notiek ar tehnoloģijām, un saprot, ka viņiem ir nepieciešams pastiprināt savu spēli, lai nodrošinātu darījuma vērtību.

Diemžēl man vairāk satraucoši aģenti, kas to izlasa un domāju, ka esmu briesmīga (vai stulba) persona, kas to rakstījusi, vai arī es skaidri apskatīju "sliktos" aģenti. Varbūt es - ASV lielajā shēmā - esmu strādājis un strādāju ar varbūt duci dažādu aģentu savā dzīvē (pircējs, pārdevējs, citas puses pārstāvis utt.).

Tas, ko es domāju, patiešām nāk uz leju, ir vērtības pamatojums. Veikt manas mājas pārdošanu - 10000 dolāru. Vai aģents patiešām nopelnīja 50 000 ASV dolāru par paveikto darbu (vai tiešām, 25 000 ASV dolāru dēļ, kas tika sadalīti ar pircēju aģentu)? Vai viņi man vairāk strādāja, kad es pārdevu savu 200 000 USD kondo un nopelnījis tikai 10 000 ASV dolāru?

Es nedomāju, ka cilvēki pārdod savas mājas pašas VAI neizmanto pircēju aģentu. Es domāju, ka kā persona, kas izmanto aģents abām darījuma pusēm, jums ir jānovērtē saņemtā vērtība un jānodrošina, ka kompensācija to atspoguļo. Es pilnībā saprotu, ka aģentam ir jāmaksā maksas, it īpaši pārdošanas aģents. Ir fotogrāfijas, drones (šodien), laiks, nemaz nerunājot par licencēm, apdrošināšanu, dalīšanas maksu ar saviem brokeri, utt. Tas viss nozīmē, ka aģentiem ir jāiegūst vērtība vairāk nekā jebkad agrāk.

Ja viņi grib nopelnīt komisijas naudu, viņiem ir jādara vairāk nekā pievienojiet savus klientus MLS, nosūtiet viņiem automātiskus atjauninājumus un dodieties uz rāda. Vai arī, ja viņi pārdod īpašumu, tiem jābūt tirgotājiem, nevis tikai datu ievadīšanai MLS sistēmā.

Ko tu domā? Vai nekustamo īpašumu aģentiem ir jāmaksā 6% komisija? Es nekad neesmu iztērējis 5%, bet tas arī man to liek. . . . Beigas rant.