Kā es daru vairāk nekā 250 000 dolāru gadā nekustamā īpašuma investīcijām (un es esmu tikai 29)

Pirms dažiem gadiem, pēc gandrīz katra epizodes skatošanās Flip šo māju, Man bija noteikts, ka es būšu nekustamā īpašuma moguls. Es atceros, ka, braucot ar draugu, pēc mana pirmā piedāvājuma par dupleksu, es plānoju nākamgad iegādāties vēl 10 īres īpašumus. Atskatoties atpakaļ, es biju idiots.

Es nopietni pārmaksāšu par savu pirmo īpašumu un bija laimīgs izkļūt no darījuma, nezaudējot naudu.

Man bija paveicies. Es ātri uzzināju, ka man nav ne jausmas par to, kā patiešām pelnīt naudu ar nekustamo īpašumu.

Nekad neaizmirstu, ka mans nekustamais īpašums iegulda neveiksmi, man bija pilnīgi iespaidu, kad es satiku savu draugu Ericu Moormanu. Cik piemērots, ka es satiku Ericu, kad viņš nonāca pie manas vecās mājas, kad mēs mēģinājām to pārdot "Pārdošanai pēc īpašnieka".

Viņš bija nekustamā īpašuma investoris un lika mums piedāvāt līzinga iespēju gadījumā, ja mūsu māja netika pārdota, kad mūsu sapņu māja bija pabeigta. Pēc nekustamo īpašumu nomas, mūsu māja pārdeva diezgan ātri, un mums vairs nevajadzēja Eric uzņemties piedāvājumu.

Ātrs uz priekšu līdz mūsdienām, Eric mani sauca un gribēja aizvest mani uz pusdienām, lai uzzinātu par saviem ieguldījumu pakalpojumiem. Es ātri pavirzījos uz viņu skriptu, kad es uzzināju, cik veiksmīgi viņš bija ar nekustamo īpašumu biznesu.

Šis puisis ir 29 gadus vecs, un viņa nekustamo īpašumu bizness pagājušajā gadā pārsniedza 250 000 dolāru.

Tagad atcerieties .... mēs nedzīvojam lielā metropoles zonā, kur viņš pārsteidz miljoniem dolāru īpašības. Mūsu lielākā pilsēta (kuru lielākā daļa no ASV dēvē par "pilsētu") ir aptuveni 25 tūkstoši iedzīvotāju. Tieši tā.

Kā redzat, tas ir diezgan spēcīgs iespaidīgs. Un viņš neapstājas. Viņš plāno darīt vairāk nekā šogad. <Go Eric, ej!>

Es zinu, ka daudzi cilvēki ir ieinteresēti pelnīt naudu nekustamajā īpašumā, it īpaši, ja to var izdarīt bez naudas. Esmu lūdzis Ericu dalīties ar savu stāstu, kā arī ar dažām stratēģijām, ko kāds var darīt. Šis ir viņa pirmais ziņojums, un viņš plāno nākotnē dalīties ar citiem.

Ievadiet Ericu ......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Pēdējo trīs gadu laikā esmu bijis pilna laika nekustamā īpašuma ieguldītājs. Iemesls, ar kuru es sāku, bija izmisuma vajadzību sajaukums (man bija maģistra grāds, nespēja atrast darbu un bija PRODUKCIJA), un ļoti lielas peļņas solījums, ļoti ātri, ar nelielu neko nezinot par biznesu un neko neuzsākot . Es biju vairāk nekā kvalificēts, lai izpildītu šīs prasības.

Es nekad neesmu saņēmis nevienu klasi par nekustamo īpašumu, nebija ne jausmas, kā salabāt visu (nemaz nerunājot par sarežģītu reabilitācijas projektu), un pats galvenais, man nebija naudas, man pat nebija vai nezināju kā ieguldīt ar 1000 dolāri! Viena priekšrocība, kāda man bija šajā biznesā, bija tēvs, kas bija pārsteidzošs mentors. Pieaugot, viņš bija galvenais uzņēmējs. Viņš bija C.P.A. pa dienu un vadīja vairākus veiksmīgus uzņēmumus pusē. Es paskatījos uz viņu ar absolūtu bailes, un joprojām darīt.

Manā viszemākajā finanšu punktā mans tēvs atnāca pie manis un sacīja:

"Ēriks, šeit ir pārbaude."

Es, būdams nesenais maģistra grāds, domāju, ka šī ir dāvana, un bija ļoti satraukti. Vārdi, kas nākuši no viņa mutes nākamajā, visticamāk, bija visbriesmīgākie, bet vissvarīgākais viņš jebkad man teica. Viņš teica,

"Es atcēlu jūsu kontu savā mobilā tālruņa plānā. Šeit ir pietiekami daudz naudas, lai sāktu savu plānu, un pārējais ir atkarīgs no jums. "

Atvainojiet? Tas nav pārbaudījums, lai nedēļu peldētu uz pludmali un atpūsties, pirms sāku savu darba meklējumu? Tas nav pietiekami, lai mani iegūtu tuvāko mēnešu laikā, kamēr es neatrodu savu "sapņu pozīciju karjerā ar sākuma algu vismaz 100 K?"

Šī pārbaude pamatā ir "Es esmu jūs izvirzījuši pietiekami ilgi, un tagad jūs esat par savu pārbaudi?" Tas bija tieši tas, kas bija pārbaude, un man bija spiesta izlietne vai peldēt. Tas ir mana stāsta atslēga. Man nebija rezerves plānu. Man nācās atrast kaut ko un padarīt to darbu, vai arī es biju tieši tas, ko es vienmēr baidījos, parasti. Domājot par šīm dienām, tās nebija nekas cits kā briesmīgs, bet viņi mani padarīja par to, ka es esmu šodien, un es to neko nemainīšu.

Dažas dienas pēc tam, kad mans tētis deva man pārbaudi, viņš zināja, ka es baidījos un daru visu, ko es varētu, lai atrastu darbu un ātri. Viņš jau vairākus gadus ieguldījis nekustamajā īpašumā pusē un teica, ka viņš domā, ka es varētu būt labs. Redzot, kā man nav darba izredzes, es nolēmu klausīties dažus viņa CD un lasīt pāris viņa grāmatas. Viena lieta, ko es atceros no visa, ko dzirdēju un lasīju, bija tas, cik viegli Instruktori Real Estate ieguldīja. Strādājiet 10 stundas nedēļā un sešus ciparus gadā! Tas bija solījums, ko viņi izdarīja, un es vispirms uzlēca galvu.

Kad noklausījies kompaktdisku neskaitāmus laikus un lasījusi visu, ko es varētu uzzināt, es nolēmu, ka ir pienācis laiks to izmēģināt. Pirmais šķērslis, ar ko saskaras, bija tas, ka man nebija naudas, lai nopirktu māju. Aizmirstiet daļu, kurā man nebija ne jausmas, kā būvēt darījumu, apspriest ar pārdevēju vai noskaidrot, ko pasaulē darīt ar māju, ja to nopirktu. Šie bija visi jautājumi, kurus es sāku pārdomāt, bet ko es ļoti labi sapratu, bija vienkāršs fakts, man nebija naudas, lai kaut ko nopirktu, nemaz nerunājot par māju.

Tomēr visi "Gurus" apsolīja, ka man nevajag naudu vai kredītu, lai nopirktu mājas, diemžēl sākās mans sākums Real Estate, ieguldot ar nomas opcijām, opcijām un vairumtirdzniecību. Kad jūs dzirdat, ka varat nopirkt māju bez naudas, tā ir taisnība. Es to esmu izdarījis vairākas reizes un darījis daudz naudas. Apskatīsim dažus no tā, kā tas darbojas, un katrai no tām ir pozitīvi un negatīvi. Vai es pieminēju "Gurus", aizmirsu teikt, ka nekustamo īpašumu ieguldījumi patiesībā ir negatīvi?

Pirms sāku darbu, ļaujiet man pateikt, ka es tikai gatavos sniegt ļoti pamatotu skaidrojumu par šīm idejām. Es varētu vienkārši rakstīt grāmatu par katru no tām atsevišķi, bet šeit ir kailie kauli, lai ieguldītu bez naudas vai kredīta. Man ir arī cits lielisks lasījums par labākie īstermiņa ieguldījumi no turienes, tāpēc pārbaudiet to arī!

Noma ar pirkšanas iespēju

Pirmais iegādājas īpašumu, izmantojot "Nomas ar pirkšanas iespēju". Šajā gadījumā jūs nomā īpašuma īpašnieku no pārdevēja par noteiktu naudas summu katru mēnesi ar ekskluzīvām tiesībām iegādāties īpašumu noteiktā laika posmā. Šā darījuma sākumā nav slēgšanas, vienkārši līgums, kas nosaka līgumu.

Tagad, kad jums ir līgums ar pārdevēju, jūs atradīsiet "īrnieka pircēju", lai pārceltuties uz īpašumu. Jūs parakstāt Nomas līgumu ar pirkšanas iespēju ar viņiem, un tādēļ jums ir sviestmaižu nomas iespēja. Jūsu nomnieka pircējs piešķirs Jums neatmaksājamu depozītu par viņu ekskluzīvām tiesībām izvēlēties īpašumu noteiktajā cenā noteiktu laiku un samaksāt ikmēneša nomas maksu, kamēr viņi dzīvo īpašumā.

Kā sānu piezīmi, es nekad neparaksta neko vai neveic nekādus darījumus ar nekustamo īpašumu bez mana advokāta, kas pārbauda dokumentus. Ir vērts iegūt papildus naudu, man uzticēties. Mēs vairāk runāsim par advokātu nozīmi citā amatā.

Kā jau es teicu, daudz vairāk notiek vienošanās par nomas darījumu vienošanos, bet tas būtībā ir tas, kā tā darbojas. Šim darījumu veidam ir vairākas pozitīvas un negatīvas. Ņemsim kādu brīdi, lai apskatītu dažus. Vispirms apskatīsim pozitīvos. Jūs esat iegādājies īpašumu bez naudas, un no jūsu nomnieka pircēja ir nopelnījis naudu ar neatmaksājamo depozītu, kā arī to ikmēneša maksājumu (Jums vienmēr vajadzētu pelnīt naudu starp mēneša starpību starp jūsu pircēju un pārdevēju.

Man ir noteikums par vismaz 200 dolāru pozitīvu naudas plūsmu mēnesī par īpašumu. Man ir daži tikpat augsti kā 600 dolāri, bet parasti es mēdzu katru mēnesi saņemt vismaz 200 USD par māju). Teorētiski jūsu īrnieka pircējs kādā brīdī dodas uz banku un izņems tevi naudu, un, ja viņš / viņa to darīs, tev būs liela naudas vienība.

Šeit ir realitāte, un kaut ko jūs neesat dzirdējuši lielākajā daļā nekustamā īpašuma investīciju semināra, kurā atsevišķais runātājs mēģina jūs pārdot savu programmu. Deviņdesmit procentus laika jūsu īrnieku pircēji ir B & C kredīta pircēji. Tos piesaista programma "Rent to Own", jo neviena banka nekad viņiem nedos naudu. Šajā ekonomikā un tirgū šie pircēji ir visur.

Realitāte ir tā, daži no tiem (tikai 10% manā pieredzē) faktiski iztērē savu kredītu un galu galā pērk māju. Arī jums būs liels skaits, ka jums būs spiesti izlikt un iznīcināt īpašumu. Es saku, ka tas jums nebaidās, bet, lai sagatavotu jums, ja tas ir nekustamā īpašuma transportlīdzeklis, kuru izvēlējāties. Ja jūs to darāt, pārliecinieties, vai saņemat milzīgu opciju depozītu, lai segtu zaudēto nomas maksu, advokāta honorārus un īpašuma bojājumus.

Vai ir jāmaksā nauda ar nomas iespējām, jā. Ja jūs atradīsit īsto īrnieku pircēju, neatkarīgi no tā, vai viņš / viņa pērk māju, jūs nopelnīsiet naudu Opcijas depozīta un mēneša nomas maksu. Ja jūs neesat spiests izlikt šo personu, un viņš / viņa neplīsīs māju, kad atvaļināsies, uzskatu sevi laimīgu. Vai nekustamais īpašums viegli iegulda ar nomas iespējām? Nevar būt. Man ir vairāk galvassāpju no nomas iespējām nekā jebkura cita veida darījums.

No vienas puses, jums ir pārdevējs, kurš tevi kliedz, lai pārdotu savu māju un saņemtu aizdevumu no sava vārda; neatkarīgi no tā, cik ilgi laika posmam jums tas jādara. No otras puses, jums ir B / C kredīta pircējs, kas ir daudz mazāk nekā motivēts darīt to, kas viņam / viņai ir nepieciešams, lai faktiski finansētu māju. Ja jūs iesaistās šāda veida darījumos, jums ir jābūt biezai ādai un jābūt gatavam tikt galā ar tiesas prāvām, galvassāpēm un ne tuvu pie peļņas potenciāla, kuru esat solījis "Gurus". Man ir vairāk nekā divdesmit nomas iespējas, kas notiek šo brīdi. Es joprojām tos daru, bet esmu ļoti piesardzīgs un daļēji nevēlas turpināt darbu. Galvenais iemesls tam ir vieglāk iegūt naudu nekustamajā īpašumā, un es parādīšu ne tikai to, kas tas ir, bet kā to izdarīt ... ... pareizais ceļš.

Opcija a Property

Otrais veids, kā pelnīt naudu nekustamajā īpašumā, ieguldot bez naudas vai kredīta, ir īpašuma "opcija". Šis darījuma veids ir līdzīgs nomas variantam, taču tas ir ļoti atšķirīgs. Apsveriet to par Lease Option brālēnu, kas ir daudz karstāks un jautrāk.

Šeit ir vienkāršā atšķirība starp abiem. Ar iznomāšanas iespēju pārdevējs ir piekritis ņemt ikmēneša maksājumu noteiktā laika periodā, ar noteiktu pirkuma cenu, kas nākamajā nākotnē. Es nepieņemu šos darījumus ne mazāk kā 5 gadus un mēģinu iegūt desmit gadus. Ar "iespēju" nopirkt īpašumu, pārdevējs nepieņem ikmēneša maksājumus. Viņi vienkārši ir piešķīruši jums ekskluzīvas tiesības iegādāties īpašumu noteiktu cenu noteiktā laika periodā.

Kāpēc pārdevējs izvēlētos vienu pār otru?

Apskatīsim dažus apstākļus un iemeslus, kas var pārliecināt pārdevēju izvēlēties tā vai citādi.

Ar iespēju, pārdevējs var turpināt dzīvot mājā. Tajā pašā laikā viņš / viņa turpinās veikt ikmēneša maksājumu un rūpēsies par visu apkopi un remontu. Pārdevējs, iespējams, nevēlas pieņemt ikmēneša maksājumus, domājot, ka kāds cits dzīvo savā mājā. Kamēr viņi var būt motivēti pārdot, doma par kādu citu, kas ēšanas vakariņās un pastaigas pa kailu, kur viņi audzina savus bērnus, var būt pārāk daudz, lai viņi varētu rīkoties. Arī viņiem var nebūt vajadzīgs laiks nomas variantam. Ja pārdevējam desmit mēnešus atpaliek no saviem maksājumiem ar durvīm piesaistīto pieeju tirgum, un jūs (investors) nevēlaties, lai šie maksājumi tiktu segti, bet mājā joprojām ir TON pašu kapitāla, izvēle var būt jūsu vienīgā izvēle, par samaksu skaidrā naudā.

Ar tirgu "Opcija" pārdevējam nav ko zaudēt. Jums ir noteikts laiks, lai nopirktu viņu māju, ko jūs veiksiet tikai tad, ja atradīsit pircēju par augstāku cenu, nekā jums ir izvēles iespēja. Šāda veida darījumos jūsu mērķauditorija nav B / C kredīta pircējs, bet drīzāk persona ar skaidru naudu vai iespēju doties uz banku un saņemt aizdevumu.

Šīs pozitīvās īpašības ieguldītājam ir šādas: Jums nav darījumu ar nomnieka pircējiem, nomnieka pircēju atlikušajiem remontdarbiem, dusmīgiem pārdevējiem, izlikšanām, tiesas prāvām, ikmēneša maksājumiem bez īrnieku pircēja ...... saraksts turpinās un turpinās. Negatīvie ir tas, ka jūs nemaksāit nekādu naudu, ja vien jūs veiksmīgi neatrodat kvalificētu pircēju laikā, kas norādīts jūsu pirkšanas opcijā. Pārdevējs ir ieguvējs, jo viņiem nav jāmaksā Nekustamā īpašuma komisija, un viņiem ir priekšrocība dzīvot mājā, kamēr jūs mēģināt to pārdot.

Pārdošanas vairumtirdzniecība

Trešais veids, kā nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā, patiesībā var prasīt, lai ieguldītājam būtu skaidra nauda, ​​lai gan tas nav vajadzīgs. Šī metode ir neapšaubāmi labākais un vienkāršākais veids, kā jaunie, nepieredzējušie investori "ātri" iegulda Real Estate. Patiesībā tas ir vislabākais un vieglākais veids, kā veterāns un pieredzējuši ieguldītāji, lai padarītu "ātru" naudu Real Estate.

Vairumtirdzniecība ir māksla, un es šo vārdu lietoju mērķtiecīgi, jo spēj precīzi novērtēt īpašuma potenciālo vērtību un to iegādāties tik zemā līmenī, to var ātri pārdot par skaidru naudu citam rehabberam vai gala lietotājam, nemitīgi nemainot lietu , neatkarīgi no tā, cik labs vai slikts ir īpašuma stāvoklis.

Tagad jūs varat teikt, ka man nav vajadzīga nauda par to. Es varu vienkārši izvēlēties īpašumu par vairumtirdzniecības cenu un pēc tam pārdot to rehabber vai gala lietotājam. Jūs esat pilnīgi pareizi, bet īpašnieka pieņemšana vairumtirdzniecības cenai ir reta. Pirms tiek pieņemts, jūs saviem īpašniekiem darīsim 100 vairumtirdzniecības piedāvājumus. Kur jums būs daudz veiksmīgākas, pērk foreclosures no bankām.

Lai gan lielāko daļu jūsu sākotnējo piedāvājumu bankas vēl joprojām noraidīs, tās ir daudz, iespējams, pieņems vairumtirdzniecības piedāvājumu. Viņi arī NEKAD neļauj jums iespēju īpašuma. Viņi pieņem tikai skaidru naudu un pat pieprasa, lai jums būtu pierādījums par fondiem, pirms tie pat apskatīs jūsu piedāvājumu. Ja jūs varat dzirdēt kuņģī vairākas reizes dienā un uzturēt pastāvīgu papildu failu ar visiem piedāvātajiem vairumtirdzniecības piedāvājumiem, jūs iegūsit vairāk naudas Nekustamie īpašumi nekā vairums "māju salvetes", ko redzat televizorā.

Naudu Real Estate var iegādāties dažādos veidos. Es nekad nepieprasīšu konkrētu tehniku, nav vērts jūsu laiku. Viņi visi strādā, daži vienkārši ir labāki nekā citi. Gudrākie un labākie investori laiku nesteidz tikai īrē vai rehabē. Viņi nekad nepieskāršo āmuru vai paši rehabē. Vislabākie un veiksmīgākie nekustamā īpašuma investori ir tie, kas koncentrējas uz darījumu inženieriem un kļūst par sarunu vadītājiem, attiecībām ar citiem ieguldītājiem un pieņēmušās faktu, ka patiesā nauda tiek darīta, piespiežot papīru, nevis kalmējot nagus.

Kā jūs augt savā nekustamā īpašuma investīciju karjerā, jūs vienmēr vēlaties vienlaikus turpināt pastāvīgu dažādu darījumu veidu portfeli. Daži ieguldītāji koncentrējas uz vienu konkrētu stratēģiju un iegulda daudz naudas. Tomēr es drīzāk gūtu zināšanas, lai veiktu jebkuru darījumu, kas bija mans ceļš un pārvērstu to skaidrā naudā.

Man pastāvīgi ir stabila plūsma vairumtirdzniecības, nomas iespējas, rehabs, jaunu būvniecību un visu citu, es varu saņemt savas rokas. Kā jau minēts iepriekš; visas šīs stratēģijas (un vēl daudz kas šajā rakstā es neesmu minējis) ir savā vietā un var pelnīt naudu. Tomēr jaunā ieguldītāja gadījumā, kad Gurus apsolīja miljoniem dolāru, centīsies pievērsties opcijām un vairumtirdzniecības piedāvājumiem.

Patiesība ir, kam nauda nav vajadzīga, lai pelnītu naudu nekustamo īpašumu investēšanā, bet tas atvieglo procesu. Kad jūs veicat savu karjeru, jūs vēlaties atrast veidu, kā iegūt skaidru naudu neatkarīgi no tā, vai tas ir no privātajiem naudas aizdevējiem vai bankām. Darījumi ir tīrāki un ar pieredzi jūsu uzticību, lai pienācīgi pārvaldītu darījumu, un riska nauda pieaugs.

Bet tagad izjauciet pēc iespējas mazāku risku un saglabājiet ticību tam, ka tuneļa beigās ir pārbaude. Manuprāt, pirmā pārbaude, ko es nopelnīju, bija maza, bet tas man iedeva pārliecību, ka turpināsies. Bija jauki redzēt lielākas pārbaudes, lai sekotu šim piemēram. Es apsolu, ka viņiem nebija viegli nokļūt, bet ar pienācīgu apmācību, smagu darbu un nelielu veiksmi tas var viegli būt jūsu vārds šajās pārbaudēs. Ļaujiet man parādīt, kā tur nokļūt.