Kāpēc īres īpašumi ir lielisks veids, kā dažādot jūsu investīcijas

Lielākā daļa finanšu konsultantu, televīzijas rāda par naudu un pat koledžas māca cilvēkiem ieguldīt naudu akciju tirgū. Nekustamais īpašums reti tiek minēts kā līdzeklis, lai ieguldītu savu naudu, izņemot, pērkot personīgo dzīvesvietu, nevis iznomājot vienu. Es uzskatu, ka ieguldīt nekustamajā īpašumā ar īres īpašumiem ir viens no labākajiem veidiem, kā ieguldīt savu naudu, kā arī viens no labākajiem veidiem, kā pensionēties agri. Es esmu orientēts uz nekustamo īpašumu, jo es esmu nekustamā īpašuma nozarē; Es vadīju 10 nekustamo īpašumu komandu, kuriem ir 11 ilgtermiņa īres īpašumi, un es labotu un pārvērtu 10-15 mājas gadā. Bet esmu izdarījis daudz pētījumu par labākajiem pensionēšanās un bagātības veidošanas transportlīdzekļiem; man nekustamais īpašums izspiež citas iespējas no ūdens. Kāpēc ne vairāk cilvēku iegulda nekustamajā īpašumā, ja tas ir tik lieliski? Tas prasa daudz izglītības un vietējās tirgus zināšanas, lai būtu veiksmīgs nekustamā īpašuma aģents, nav viegli ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Kad jūs ieguldāt īres īpašumos, jums jāiegulda naudas plūsmai, nevis vērtējumam

Viena no lielākajām kļūdām, ko investori veic, pērkot nomas īpašumus, vai viņi pērk māju un ceru, ka to novērtēs. Ja jūs iegādājaties māju skaidrā naudā, jūs, iespējams, neiegūsit nepatikšanas, nopērkot nekustamo īpašumu, lai to novērtētu, bet lielākajai daļai no mums nav naudas, lai nopirktu nomas maksu. Ja jūs ieguldāt naudas plūsmā, jums nav nepieciešams īres īpašums, lai novērtētu, lai saņemtu lielu peļņu. Naudas plūsma ir naudas summa, ko jūs maksājat par īres īpašumu katru mēnesi pēc visu izdevumu apmaksāšanas. Ja jūs pērkat pareizo īpašumu par pareizo cenu un neatrodas zonā ar ārkārtīgi lielām māju cenām, jums vajadzētu būt iespējai atrast īres īpašumu, kurā ir naudas plūsma.

Esmu profesionāls nekustamo īpašumu industrijā, un manas atdeves var būt lielākas nekā lielākā daļa. Man ir 11 ilgtermiņa īres maksa, un pēc naudas izmaksām tie nodrošina naudas plūsmu vairāk nekā 60 000 ASV dolāru gadā. Es nopirku savu pirmo īres īpašumu 2010. gada decembrī, un es vēlos nopirkt 100 nomas īpašumus līdz 2023. gada janvārim. Lielā daļa par 60 000 ASV dolāru, ko es katru gadu veicu, tas ilgs tik ilgi, kamēr man pieder manas nomas īpašības, patiesībā tas palielināsies laika gaitā samaksājot hipotēkas un inflāciju, palielinās nomas maksa. Ar akciju tirgu mums jāuztraucas par to, cik ilgi mēs dzīvosim pensijā, tāpēc mūsu nauda nebeigsies. Ar nomas īpašumiem jums nekad nav jāuztraucas par to, ka nauda beidzas, izņemot gadījumus, kad jūs pārdodat īpašumus.

Kā jūs vērtējat naudas plūsmu nomas īpašumos?

Daudzi ieguldītāji aizmirst uzrādīt visas izmaksas, kas saistītas ar īres īpašumu. Ir daudz vairāk izmaksu nekā tikai hipotēkas maksājumi. Šeit ir sadalītas visbiežāk sastopamās izmaksas:

• Hipotēku maksājumi: ja jums ir aizdevums, jums būs hipotēkas maksājumi, tas ir vienkārši!
• Nodokļi un apdrošināšana: Nekustamā īpašuma nodokļi dažādās valstīs un pilsētās ir ļoti atšķirīgi. Es maksāju apmēram 0,05% no mājas vērtības Kolorado, bet citās vietās var maksāt 10 reizes vairāk nekā tā. Katrā mājā ir jābūt apdrošinātai pret to, lai pasargātu no uguns, plūdiem utt. Ja jums ir aizdevums mājās, ir labas izredzes, ka apdrošināšana un nodokļi tiks iekļauti hipotēkas maksājumā darījuma maksājuma veidā.
• HOA maksa: ja jūs iegādājaties dzīvokli vai mājokli HOA, jums būs jāmaksā nodokļi un jāmaksā par tiem.
• Apkope: Uzturam ir daudz investīciju, kas tiek novērtēti vai vispār netiek novērtēti. Pat ja jūs pērkat māju, kas ir pilnībā pārveidota, tai būs nepieciešama apkope. Īrnieki mājās ne vienmēr ir viegli, un lietas izzūd. Vecāka mājas ir lielāka uzturēšana, kas būs nepieciešama. Man ir tendence uzskatīt, ka no 10 līdz 25 procentiem manas nomas maksa iet uz uzturēšanu atkarībā no vecuma un manas nomas stāvokļa.
• Vakance: daudzi ieguldītāji arī aizmirst, ka tiek ņemtas vērā vakances, kas ir reizes, kad nomas īpašums netiek iznomāts un nav ienākumu. Jūs varat saņemt laimīgus un īrniekus, kas dzīvo īpašumā 5 gadus un vienmēr maksā īres maksu laikā. Neuzskatu par to! Es 10% no manām nomas maksas iet uz vakancēm.
• Pārvaldība: ja nevēlaties pārvaldīt savas īres īpašības, jūs varat nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldnieku. Īpašuma pārvaldnieka tipiskās izmaksas var svārstīties no 8 līdz 12 procentiem no savāktajiem nomas maksas, un daži uzņēmumi iekasē līzinga maksu. Katru reizi, kad viņi iznomā īpašumu, viņi no īpašnieka uzlādēs 1/2 uz pilnu mēnešu īri.
• Komunālie pakalpojumi: ja saimniekam ir jāmaksā komunālie pakalpojumi, tie arī jāaprēķina. Manā ģimenes īres maksā īrnieki maksā visus komunālos pakalpojumus.

Visas šīs izmaksas nav viegli sastādīt, bet manā emuārā es izveidoju naudas plūsmas kalkulatoru, kas padara daudz vieglāku. Šis kalkulators palīdzēs jums noteikt uzturēšanas izmaksas, pamatojoties uz mājas vecumu un stāvokli un tā bezmaksas! Zemāk ir izmaksas, kas saistītas ar vienu no manām nomas īpašībām un aprēķinātu naudas plūsmu.

Īres maksa mēnesī: 1500 USD
Hipotekārais maksājums, ieskaitot procentus un principu, samazinās: - 421 ASV dolārs
Nodokļi: - 75 ASV dolāri
Apdrošināšana: - 55 ASV dolāri
Apkope: - 225 ASV dolāri
Vakances: - $ 150
HOA: - $ 0
Utilītas: - $ 0

Naudas plūsma: 574 ASV dolāri

Ja jūs pērkat īres īpašumu, kuram ir negatīva naudas plūsma, tas parasti nebeidzas labi. Katru mēnesi tā patiešām kļūst par maksāto naudu mājās, kurai vajadzētu būt ieguldījumam. Ja jums kādreiz būs nepieciešams pārdot māju, tas būs grūti, jo tam ir negatīva naudas plūsma. Lielākā daļa investoru nevēlas gūt negatīvu naudas plūsmu, un, ja mājokli iznomā, īpašniekam aizņemtajam pircējam būs grūti pārdot.

Cik daudz naudas jums ir nepieciešams nopirkt nomas īpašības

Lielākais šķērslis iebraukšanai nomas īpašumu biznesā ir nauda, ​​kas nepieciešama, lai ar īres īpašumu un atrast labu īres īpašumu.Ja būtu viegli izdarīt 10, 15 vai pat 20 procentus naudas plūsmai vienīgi ar īres maksu, visi to darītu. Kad jūs pērkat nomas īpašumu ar aizdevumu, gandrīz katrai bankai būs nepieciešams vismaz 20% uz leju. Iespējams, ka jums būs jāmaksā arī slēgšanas izmaksas, kas sastāda aptuveni 3% no īpašuma pirkuma cenas, lai gan jūs varat lūgt pārdevējam samaksāt viņiem samazinot savu naudu. Ja mājām ir nepieciešams remonts, jums būs jāmaksā par tiem arī pirms tā var tikt izīrēta. Īpašumi, kurus es nopirku, ir no $ 80,000 līdz $ 130,000, un es parasti tos ieskauj no $ 25,000 līdz $ 30,000.

Ja jums nav tik daudz naudas vai dzīvojat apgabalā ar augstākām cenām, kas prasa vēl vairāk naudas, ir veidi, kā nopirkt ar mazāk naudas. Vienkāršākais veids, kā nopirkt nomas īpašumu ar mazāk naudas samaksu, ir nopirkt kā īpašnieka pasažieri. Kad jūs nopērkat kā īpašniekam, jums ir jādzīvo vismaz vienu gadu, un tad jūs varat iznomāt šo īpašumu. Īpašnieku iemītnieki var nopirkt māju bez naudas, izmantojot USDA lauku attīstības aizdevumu vai VA aizdevumu. Izmantojot FHA vai parasto finansējuma īpašnieku, pasažieri var iegādāties māju ar tik mazu kā 3,5% uz leju.

Nomas īpašumu pirkšana zem tirgus vērtības

Viena no milzīgām priekšrocībām, kāds ir nekustamajam īpašumam, ir vairāk nekā lielākā daļa investīciju, jūs varat iegādāties īpašumus zem tirgus vērtības. Ar krājumiem jūs varat iegādāties uzņēmumus, kurus, jūsuprāt, tirgus nepietiekami novērtē, taču tos nevarat iegādāties zem tirgus vērtības. Varat iegādāties nekustamo īpašumu zem tirgus vērtības vairāku iemeslu dēļ.

• Māja ir ierobežota pieeja tirgum vai īso pārdošanu, un banka to vēlas ātri pārdot
• Mājam ir vajadzīgs daudz darba, un ikviens, kas to pērk, vēlēsies panākt strauju atlaidi darbam un riskam, un mājās nevar saņemt finansējumu
• Pārdevējs nav informēts par tirgus cenām un uzskaitītas viņu mājas zem tirgus vērtības (mājās ir daudz grūtāk novērtēt nekā krājumi)
• Mantojums pārdod māju, un viņi vēlas pēc iespējas ātrāk atbrīvoties no tā
• Māja tiek pārdota izsolē ar ierobežotu ekspozīciju un tikai naudas pircējiem

Es pērku visas manas nomas īpašības un salabo un pārveido krietni zem tirgus vērtības. Es gribu, lai manas īres īpašības būtu vismaz par 20% zemākas par tirgus vērtību, un dažās jomās, kurām ir augsta īres un vērtības attiecība. Mans tipiskais nams maksā no 1200 līdz 1500 ASV dolāriem, un, kā es minēju, izmaksas ir no 80 000 līdz 130 000 ASV dolāriem ar zemākām cenām, kam nepieciešams remonts, nevis dārgākiem. Kad es pērku māju par 20% zem tirgus vērtības, es gandrīz visu manu naudas ieguldījumu ieguldu atpakaļ, tiklīdz es parakstu noslēguma dokumentus. Es arī palielinu savu naudas plūsmu, pērkot zem tirgus vērtības, bet tas aizņem vairāk naudas, kad man ir jānomaina mājas.

Cik grūti atrast lieliskas īres īpašības?

Ieguldījumi īres īpašumos izskatās lieliski, vai ne? Tagad jūs esat ieguvuši grūti, atrodot īpašumus, kas būs naudas plūsma un kurus var iegādāties zem tirgus vērtības. Man ir paveicies, ka esmu Ziemeļoledorado apgabalā, kuram ir lielas īres / vērtības attiecības un mājās ar pienācīgu cenu. Daži no jums lasījumā var būt vietās, kur izmaksas par māju iegādi ir četras reizes augstākas, un īres maksa nav tuvu naudas plūsmai. Pirmais solis, ieguldot īres īpašumos, ir noteikt labākās pirkšanas vietas. Dažos gadījumos jums var nākties izpētīt citus rajonus vai pilsētas, kam ir jēga ieguldīt līdzekļus. Viena no vissmagākajām īrēto objektu pirkšanas vietām ir atrast pareizo atrašanās vietu. Pirmais solis ir lūgt ikvienu, kuru jūs zināt, kurš ir šajā nozarē, kur var būt laba vieta, kur nopirkt īres maksu. Tad pārbaudiet laukumu, izmantojot naudas plūsmas kalkulatoru, lai noteiktu, vai varat tur nopelnīt naudu. Kam tu jautā?

• Nekustamo īpašumu aģenti: jums kādreiz būs nepieciešams lielisks aģents, un jūs nekad nevarēsit sākt domāt pārāk ātri. Dažreiz labākie aģenti ir jauni un nepieredzējuši, bet vēlas strādāt, lai veiktu darījumus.
• Nosaukuma uzņēmumi: viņi redz, ka nekustamo īpašumu iegādājas un pārdod visu laiku.
• Aizdevēji: viņi zina, kur investori, ar kuriem viņi strādā, pērk māju.
• Nekustamo īpašumu pārvaldnieki: kaut kādā brīdī jums var būt nepieciešams nekustamā īpašuma pārvaldnieks, taču viņi zinās, kur ir laba īre, lai novērtētu attiecību laukumus.
• Investori: ja jūs zināt, kādi ieguldītāji nebaidās viņus uzdot. Ja jūs to nezināt, savās vietās meklējiet vietējās REIAA sanāksmes un sāciet piedalīties sanāksmēs.

Kad esat noteikuši lielisku platību īres īpašumiem, jums ir jāatrod īpašums. Vispirms labāk runāt ar aizdevēju, lai pārliecinātos, vai jūs varat pretendēt uz aizdevumu un nopirkt vienu no tiem vispirms! Meklējot īres īpašumu, jums būs nepieciešams nekustamo īpašumu aģents, kurš ir gatavs tev smagi strādāt. Tas nozīmē, ka viņi ļoti ātri parādīs jūsu mājas un ļoti ātri uzrakstīt piedāvājumus, kā arī atrast piedāvājumus. Visvairāk pieredzējušiem aģentiem, iespējams, nav laika, lai sniegtu jums nepieciešamo uzmanību. Tāpēc es ierosināju izmantot jaunu aģents, kurš ir pilns ar ambīcijām un kam ir daudz laika viņu rokās. Šim pārstāvim vajadzētu būt iespējai norādīt, ka jums ir aizdevējs, lai saņemtu kvalificētu atbalstu. Meklējot nopērkamās nomas īpašības zem tirgus vērtības, meklēt izsoļu īpašumus, īpašuma īpašības, REO, īsos pārdošanas darījumus un tradicionālos pārdošanas darījumus. Mūsdienu tirgū ir svarīgi rīkoties ātri! Tieši tāpēc jums ir nepieciešams aģents, kurš tūlīt var parādīt mājas un kurš uzreiz var rakstīt piedāvājumus.

Ja esat paskatījies un izskatījies un nevarat atrast kaut kur tuvu ar naudu plūstošām īpašībām, ir iespējama tālsatiksmes ieguldīšana. Tālsatiksmes investīcijas ietver nekustamā īpašuma pirkšanu no valsts un pēc tam atkarību no īpašuma pārvaldītāja, lai uzturētu un nomātu īpašumu jums. Ir arī atslēgu uzņēmumi, kas pērk, salāžas mājas, iznomā, novieto nekustamā īpašuma pārvaldnieku un pēc tam pārdod izīrēto māju.Lielā daļa par turn-key īpašībām ir tā, ka tās tiek iznomātas naudas plūsmas pozitīvā apgabalā, bet jūs to neiegādājat zem tirgus vērtības, jo pārdevējs vēlas saņemt prēmiju par šīm īpašībām.

Kā skolēni var sākt ieguldīt īres īpašumos?

Lielākajai daļai koledžas studentu nav naudas vai ienākumu, lai nopirktu māju, bet ir dažas iespējas, kas jāizskata. Viena no šīm iespējām ir bērnudārza mājokļa aizdevums, kas ļauj koledžas studentam vai jauneklim nopirkt māju ar asinsradinieku kā līdzsinoru. Gan jaunais pieaugušais, gan kopsignors ir uzvedībā, un viņiem ir jādzīvo mājā. Sākotnējais maksājums var būt tik mazs kā 3,5%, un telpas var iznomāt citiem cilvēkiem, ja to atļauj vietējie zonēšanas likumi. Jaunatnei vai studentam nav vajadzīgi ienākumi, lai pretendētu uz aizdevumu, jo līdzziņotājs var izmantot savus ienākumus.

Vislabākā daļa par bērnudārza mājokļa kredītu ir tad, ja citas telpas tiek iznomātas, students var izmantot īres maksu, lai samaksātu hipotēku, un dažiem paliek pāri arī. Studenti dzīvo ne tikai bez maksas, bet arī pelna naudu! Ja students var pretendēt uz īpašnieka aizņēmēja aizdevumu bez līdzziņotāja, viņi var arī nopirkt mājās paši, izmantojot šo stratēģiju. Ja mājās ir labs īres īpašums, no citiem studentiem jāmaksā par hipotēku un dažiem. Kad students aizceļo, viņi var iznomāt visu īpašumu un pelnīt vēl vairāk naudas.

Cik riskanti pērk īres īpašumus?

Es varu iedomāties, ka daudzi no jums, iespējams, domā, ka tas viss izklausās lieliski, līdz nekustamā īpašuma tirgus sabruka un māju cenas atkal atkrīt. Tā ir pamatota problēma ar jebkādiem ieguldījumiem, bet, ja jūs pērkat māju ar lielu naudas plūsmu, nomas īpašības nav tik riskantas kā jūs domājat. Pēdējā korpusa crash laikā mēs redzējām, ka cenas dažās vietās ir samazinājušās par 50% vai vairāk, un daudzi cilvēki slikti sabojāja crash. Dažās jomās īres maksas samazinājās, bet ne tik daudz kā cenas samazinājās. Ir svarīgi saprast, ka nomas maksa nav tieši saistīta ar mājas vērtību. Māju vērtības ir balstītas uz māju piedāvājumu un pieprasījumu pārdošanai, bet nomas maksa ir atkarīga no pieejamo nomas piedāvājumu un pieprasījumu. Pēdējā avārijā dažās teritorijās mūsu īres maksas samazinājās, iespējams, 10%, un dažās vietās nebija samazinājies. Cilvēkiem vienmēr būs vajadzīga vieta, kur dzīvot, un, ja jūs pērkat ar lielu naudas plūsmu, tad mazs īres maksas samazinājums jums nekaitē. Mājas vērtības lielais samazinājums neietekmē tevi, ja vien tev nebūs jāpārdod. Mūsu vērtības ir mainījušās agrāk, kad tās bija pirms mājokļu krīzes.

Par Marku Fergusonu

Mark ir licencēts nekustamā īpašuma aģents kopš 2001. gada un specializējas REO un HUD sarakstos. Pašlaik viņš vada desmit komandu, kurā ir 6 licencēti aģenti. Marka savu 11 ilgtermiņa nomas īpašības un noteikt un apvērst 10-15 mājām gadā. Marks arī vada InvestFourMore.com, emuāru, kas veltīts viņa nomas īpašumu apspriešanai, labošanai un apvēršanai un kļūšanai par nekustamā īpašuma aģentiem.