Nauda

Vai jūs pērkat māju vai turpiniet īrēt? Lūk, kā izlemt

Vai jūs pērkat māju vai turpiniet īrēt? Lūk, kā izlemt

Kad mēs dzīvojām Tuksonā, Arizonā, mana sieva un es mēdzam staigāt garām mīļā mazā mājā, kas mums patika. Tas tika pārdots par 150 000 ASV dolāriem, par ko "tirgus" sacīja, bija taisnīga cena (2006. gada sākumā), taču man tas nešķita pareizi. Es aprēķināju, ka aizdevuma maksājumi, nodokļi, apdrošināšana, ūdens un uzturēšana (visas lietas, ko mēs neesam nomaksājuši par īrniekiem), būtu 1215 ASV dolāri mēnesī. Bet mājas, tāpat kā šis, tika iznomātas par 700 ASV dolāriem mēnesī - ietaupījumi par 5100 dolāriem gadā!

Jūs varat uzminēt pārējo stāstu. Bubble burst un pāris gadiem, mājas šajā apkārtnē bija pārdot par zem 100000 $. Es priecājos, ka izvēlējāmies gaidīt. Vēlāk bija jēga pirkt. Patiesībā pēdējo desmit gadu laikā esam piederējuši sešām mājām, un mēs dod priekšroku ir māju īpašnieki, bet tur ir kad ir lietderīgāk būt nomniekam.

Vai esat gatavs pirkt māju?

Ar zemākām cenām un lielāku īres maksu, jums var būt jautājums, vai tagad ir pienācis laiks pārtraukt īri un sākt iepirkties mājās. Eksperti saka "jā", bet savus argumentus pamato ar pieņēmumiem, kas nav obligāti attiecināmi tava situācija, kā es paskaidrošu.

Pirmkārt, vai esat gatavs iegādāties māju? Jautājiet sev, vai:

  • Jums ir pietiekami daudz naudas par pirmā iemaksa
  • Jums ir pietiekami daudz naudas, lai slēgtu un pārvietotu izmaksas
  • Jūs zināt, kas patiešām ir atkarīgs no mājas
  • Jūs varat rīkoties ar lieliem pārsteigumiem, kas nāk ar pieder mājas
  • Jūs esat gatavs mājas un mājas aprūpes darbam

Labi, tāpēc jums ir iztērēti naudas līdzekļi, kuri ir ietaupīti, un jūs budžets ir pietiekami labs, lai nomainītu sildītāju, kad pēkšņi nomirst ziemas vidū. Jūs pat patīk pļaut zāles, tīru notekcaurulēm un lāpstiņu sniegu. Jūs vēlaties savu māju, bet varbūt jūs arī vēlaties, lai tā būtu finansiāla ziņā. Turpini lasīt…

Pirkt vai iznomāt: ko eksperti saka

Trulia's Rent-Versus-Buy ziņojums parāda, ka pirkšana ir ievērojami lētāka nekā noma. Attiecībā uz 100 metro platībām, ko izmanto to aprēķinos, pēršana ir 38% lētāka nekā noma. Viņi saka: "Buying svārstās no tikai par 5% lētāk nekā noma Honolulu, kas ir par 66% lētāk nekā noma Detroitā."

Citiem vārdiem sakot, patlaban ir lētāk nopirkt visu lielāko ASV pilsētu un, iespējams, mazākās pilsētās. Bet pagaidi…

Tas nav tik vienkāršs aprēķins

Katrs šāda veida pārskats un katra kupona vai nomas kalkulatora pamatā ir pieņēmumi par lietām, piemēram, cik ilgi jūs paliksiet mājās (7 gadu laikā šajā pārskatā), jūsu pirmā iemaksa (20%) un jūsu procentu likme (3,5%). Es atklāju, ka Trulia ziņojums ir diezgan rūpīgs. Tas pat paredzēja uzturēšanas izmaksas, kaut ko pirmo reizi māju pircēji bieži aizmirst, salīdzinot pirkšanu ar īri.

No otras puses, daži pieņēmumi var nebūt jēgas jūsu situācijai. Piemēram, Trulia metodoloģija ietver lieluma korekcijas. Ziņojumā teikts:

"Nav pareizi salīdzināt māju vidējo nomas maksu un vidējo cenu tirgū. Tas būtu maldinošs, jo īres un pārdošanas īpašumi ir ļoti atšķirīgi: vissvarīgākais ir tas, ka pārdošanas apjoms mājokļiem vidēji ir par 47% lielāks nekā īres maksa. "

Tātad ar kādu regulējumu (detaļas ir nelielas) tas varētu būt lētāki par kvadrātpēdu pirkt. Bet vai tas ir svarīgi? Tava reāls Opcijas varētu būt lielisks 800 kvadrātpēda liels dzīvoklis netālu no pilsētas centra par kopējo ikmēneša maksu 1000 USD salīdzinājumā ar 1800 kvadrātpēdu māju nomalē, kur kopējās ikmēneša izmaksas ir 1 500 USD. Dzīvoklis būtu par 6000 dolāriem mazāk gadā, lai gan "kvadrātpēda izmaksas" ir par 66% augstākas. Un varbūt nav lielu 800 kvadrātpēdu māju, lai salīdzinātu savu dzīvokli ar.

Lieluma nozīme ir atkarīga no izkārtojuma. Arī atrašanās vieta, tipa tips, pagalma lielums un būvniecības kvalitāte. Bet tas ir grūti piesaistīt faktorus, piemēram, šos formulas. Kā jūs salīdzināt lielu pagalmu Starbucks tuvumā vai garāžas darbnīcu ar autobusu līnijas tuvināšanu? Kā jūs salīdzināt homeownership pienākumus ar nomas vienkāršību?

Tie ir personiski, situatīvi un bieži vien intuitīvi aprēķini. Varētu būt daudz no tiem. Piemēram, jūs varētu labāk iznomāt, ja ...

  • Ir labas izredzes, ka jūs pārvietosiet dažu gadu laikā
  • Sākotnējais maksājums uzņems visus savus ietaupījumus
  • Jūs nekad ietaupāt naudu par lieliem neparedzētiem izdevumiem
  • Jūs ienīst mājas pagalmā un rūpējas par mājām
  • Jūsu darba situācija ir nestabila
  • Jums patīk dzīvot netālu no rīcības

Un jūs varētu labāk nopirkt, ja ...

  • Jūs sagaidāt, ka jūsu ģimenes lielums pieaugs
  • Jūs vēlaties spēlēt uz pieaugošajām cenām un plānot pārdot par peļņu
  • Jūs neieviesīsiet naudu pat tad, ja jūs ietaupīsiet, iznomājot
  • Jūs vēlaties mājdzīvniekus, un tas padara grūtības atrast īres maksājumus
  • Jūs vēlaties uz mājām balstītu uzņēmējdarbību, kuru no dzīvokļa nevar veikt

Ja esat gatavs pirkt un pat tad, ja finansiālais aspekts ir ļoti svarīgs, jums ir jāveic aprēķini katrā gadījumā atsevišķi. Tāpēc meklējiet mājas, kas atbilst jūsu minimālajiem personiskajiem kritērijiem, un pēc tam veiciet šādas aplēses (izmantojot vislabāk minējumus):

  1. Laika ilgums, kurā paliksit apgabalā, kurā jūs šobrīd dzīvojat: _____.
  2. Nomas maksa par mājokli (īre, komunālie pakalpojumi utt.) Šim laika posmam, pamatojoties uz jūsu pašreizējo nomas likmi un uzminēt par nākotnes pieaugumu, par jūsu kopējās izmaksas īrēt: ______.
  3. Kopējie izdevumi jūsu domātajā mājā (slēgšanas izmaksas, maksājumi, nodokļi, apdrošināšana, komunālie pakalpojumi, uzturēšana utt.) Par to pašu laika posmu: ______.
  4. Jūsu paredzētais iemaksa: ______.
  5. Cena, ko saņemsit, pārdodot savu māju, pamatojoties uz saprātīgu novērtējumu jūsu vietai (vēsturiski tas ir bijis 3 līdz 5% gadā ASV): ______.
  6. Slēgšanas izmaksas; jūs varat izmantot Trulia skaitli 8% no pārdošanas cenas: ______.
  7. Atlikušais līdzsvars, kas jums būs parādā, pārdodot savu māju; jūs varat izmantot atlikušo atlikumu kalkulatoru: ______.
  8. No 5. rindas atņemiet summas 6. un 7. rindiņā, lai iegūtu neto ieņēmumus no slēgšanas: ______.
  9. No 4. līnijas atdaliet 4. līniju (jūsu pirmā iemaksa), lai iegūtu, cik daudz pašu kapitāla jums būs ieguvis: ______.
  10. Atstājiet 9. līniju no 3. līnijas, lai sasniegtu savas kopējās izmaksas: ______.
  11. Salīdziniet 10. Rindiņu (maksa par pašu) līdz 2. rindai (maksa par īri), lai redzētu, kas ir mazāks.

Precīzi, jums ir jāveic šie aprēķini par katru māju jūs apskatīt. Un jā, mājokļu avārija varētu būt pēc gada pēc pirkšanas. Tad atkal cenas varētu pieaugt tik strauji, kamēr jūs īrējat, atkal tos nevarēsiet iegādāties desmitiem gadu.

Jūs riskējat pērk vai noma, un iepriekšminētie aprēķini ietver daudz domu. Bet tie dod jums vietu, kur sākt. Apskatīsim vienu piemēru, tikai lai redzētu, kā palaist ciparus ...

Jūs plānojat palikt pilsētā sešus gadus, un jūs maksājat nomas maksu 800 USD mēnesī. Jūs uzskatāt, ka komunālie pakalpojumi nākotnē būs vidēji 100 ASV dolāri mēnesī, un īre palielināsies līdz 850 ASV dolāriem un 900 ASV dolāri no diviem un četriem gadiem. Jūs maksājat 200 USD gadā par īrētāja apdrošināšanu. Jūsu izīrēšanas izmaksas:

  • Rent: $ 61,200 ($ 800 uz 24 mēnešiem, $ 850 par 24 mēnešiem, $ 900 par 24 mēnešiem)
  • Komunālie pakalpojumi: 7200 ASV dolāri (100 reizes 72 mēneši)
  • Apdrošināšana: 1200 USD (200 reizes sešus gadus)

Kopējās iznomāšanas izmaksas: 69 600 $

Jūs varat iegādāties māju, kas jums patīk, par 180,000 dolāriem ar 36,000 dolāru samazinājumu, aizņemoties 144,000 dolāru atlikumu 4,5% apmērā 30 gadu hipotekārajā aizdevumā. Maksājums būs 730 USD mēnesī, un jūs sagaidāt 3% pieaugumu, par pārdošanas cenu aptuveni 215 000 USD sešos gados.

Tas ir lielāks par jūsu dzīvokli, un jūs maksājat savu ūdens rēķinu, tāpēc komunālie maksājumi būs $ 260 mēnesī, apdrošināšana $ 950 gadā un nodokļi aptuveni $ 2,500. Jūs redzat remontu un apkopi apmēram 200 USD mēnesī. Šeit ir skaitļi:

  • Noslēguma izmaksas: 3600 $ (ieskaitot aizdevuma izmaksas)
  • Maksājumi: 52,560 ASV dolāri (730 ASV dolāri mēnesī 72 mēneši)
  • Īpašuma nodokļi: 15 000 USD (2500 USD gadā sešu gadu laikā)
  • Apdrošināšana: $ 5700 ($ 950 gadā, reizi sešos gados)
  • Komunālie pakalpojumi: 18720 ASV dolāri (240 ASV dolāri mēnesī 72 mēneši)
  • Apkope: 14 400 USD (mēnesī 200 USD - 72 mēneši)
  • Kopējie izdevumi pirms pašu kapitāla gūšanas: 109 980 ASV dolāri (visi iepriekš minētie)
  • Pārdošanas cena: 215 000 USD (180 000 ASV dolāru reitings 3% pieaugums sešu gadu laikā)
  • Noslēguma izmaksas: 17 200 USD (8% no pārdošanas cenas 215 000 USD)
  • Parādzīmes atlikums: 128,360 ASV dolāri (pēc 72 maksājumiem)
  • Neto slēgšanas brīdī: 69 440 $ (215 000 USD, atņemot aizdevuma atlikumu un slēgšanas izmaksas)
  • Neto pašu kapitāla ieguvums: 33 440 $ (neto slēgšanas ieņēmumi, no kā atņem sākotnējo iemaksu)

Kopējās izmaksas, kas pieder mājām: 76,540 ASV dolāri (kopējie izdevumi mīnus pašu kapitāla pieaugums)

Lai saglabātu to vienkāršību, šie aprēķini neietver jūsu sākotnējā maksājuma "alternatīvās izmaksas" (ja jūs turpinātu īrēt, to varēja ieguldīt citur), tāpēc pašizmaksa pat nedaudz pārsniedz šo piemēru.

Arī nelielas izmaiņas jūsu pieņēmumos var būt liela atšķirība. Piemēram, ja mājās cena pieaug par 4% gadā, nevis 3%, tad jūsu īpašuma izmaksas būs tikai 65 500 $, kas ir mazāka nekā nomas maksa.

Viens no pēdējiem ieteikumiem: ja jūs patiešām nav izdevies ietaupīt naudu, un tas ir nedaudz vairāk nopirkt, nevis īrēt, iet uz priekšu un iegūstiet māju. Pašu kapitāls būs sava veida piespiedu ietaupījumu plāns, tāpēc vismaz jums kaut ko būs iespējams nākotnē.

Jūsu pagrieziens: ko jūs domājat par pirkšanu pret īri un kādā veidā jūs, iespējams, iet?

Steve Gillman ir "101 weird veidus, kā pelnīt naudu" un "EveryWayToMakeMoney.com" autors. Viņš ir bijis repo cilvēks, kājāmgājēju carver, meklētājprogrammu novērtētājs, mājaslapas, tramvaja vadītājs, procesu serveris, izspēles jurors un ruletes kroupīrs, bet vairāk nekā 100 veidu, kā viņš ir nopelnījis naudu, rakstīšana ir viņa mīļākais (līdz šim) .

Izlikt Jūsu Komentāru