Nauda

Lūk, kādi namīpašnieki katru mēnesi dara ar īres maksu

Lūk, kādi namīpašnieki katru mēnesi dara ar īres maksu

Mēs dzirdam daudz par to, cik dārga noma ir daudzās pilsētās. Bet kur šo naudu iet?

Kaut arī daži īrnieki domā, ka tie ir taisni iegurņa īpašnieku kabatās, mēs gribējām izpētīt patiesību - tāpēc mēs sarunājāmies ar septiņiem saimniekiem, lai iegūtu viņu vēstījuma pusi.

"Sabiedrība mīl vilties īpašniekiem, kaut kādu iemeslu dēļ, bet zemes īpašniekiem ir daudz vairāk izdevumu un galvassāpes nekā lielākā daļa cilvēku saprot, " teica Brian Davis, nekustamā īpašuma investors ar 15 īres īpašumu un līdzdibinātājs nekustamā īpašuma blog SparkRental.

Mark Fergusons, nekustamo īpašumu investors, autors un īpašnieks 14 īres īpašumu Colorado, vienojās: "Lai gan var šķist absurdi, ka daži cilvēki maksā tik daudz nomas, atcerieties, ka saimniekam jāmaksā daudz vairāk nekā lielākā daļa cilvēku domā un pat vairāk nekā daudzi zemes īpašnieki domā, ka viņi maksās. "

Šeit ir norādīti galvenie izdevumi, kurus nomnieki uzrāda, kad mēs jautāja, kas notiek ar lielo īres maksu, kuru jūs katru mēnesi piešķirat.

Turklāt mums ir divi nekustamā īpašuma īpašnieku ikmēneša budžetu piemēri, lai jūs varētu precīzi redzēt, cik numuri izskatās - kaut ko apsvērt, vai rakstāt savu mēneša īres maksu vai domājat par ieguldīšanu īres īpašumā pats.

1. Hipotēka

Ja jūsu saimnieks joprojām maksā hipotēku par savu īpašumu - kas ir daudzi - pienācīga daļa no jūsu īres maksas iet taisni uz banku, lai samaksātu pamatsummu un procentus.

2. Komunālie pakalpojumi

Daži saimnieki ietver īres maksu par komunālajiem pakalpojumiem, bet pat tie, kuriem nav, var likt samaksāt par tiem no kabatas.

"Kad vienības ir aizņemtas, mani nomnieki maksā par elektrību, gāzi, ūdeni, televīziju, telefonu un internetu," teica Andijs Panko, divu divistabu dzīvokļu īpašnieks Vudbridža, Ņūdžersijā.

"Pat tad, ja vienība ir brīva, tomēr tai joprojām ir elektrība, gāze un ūdens. Man ir jāievieto tie manā vārdā, kad nav īrnieku. "

3. Apdrošināšana

Iznomātājam ir jāpārliecinās par īpašnieka apdrošināšanu, kas aizsargā viņu fizisko īpašumu no nelaimes gadījumiem un pēkšņiem zaudējumiem, kas rodas tādu iemeslu dēļ kā ugunsgrēks vai nelabvēlīgi laika apstākļi.

Viņiem ir jābūt arī civiltiesiskās atbildības apdrošināšanai, kas aizsargā savus finanšu aktīvus prasības par saistībām gadījumā, piemēram, kāds apsūdzot viņus pēc slīdēšanas un krituma uz ledus troņa.

4. Apkope un remonts

Neatkarīgi no tā, vai nauda un laiks ir saistīts ar pašas sevis noteikšanu vai darbuzņēmēju iznomāšanu, uzturēšana un remonts ir augstāks par saimnieka izdevumu sarakstu.

"Lielākā daļa zemes īpašnieku var paļauties uz 5 līdz 20% no saņemtajām īres maksām, kas iet uz uzturēšanas izmaksām," saka Fergusons.

"Rentec Direct" Kaycee Wegener ir sadalījis divās dažādās izmaksu kategorijās:

1. fiksētas izmaksas jūs varat novērtēt pirms laika, ieskaitot ikdienas apkopi, piemēram, tīrīšanu, atkritumu izvešanu un kaitēkļu apkarošanu, kā arī sezonas uzturēšanu, piemēram, zāliena pļaušanu, sniega tīrīšanu un noteku tīrīšanu

2. mainīgās izmaksas jūs varat mēģināt ieplānot budžetu, taču tas joprojām var pārsteigt, tostarp ierīces remontu un nomaiņu, īpašuma bojājumus, kas radušies neuzmanības vai parastā nodiluma dēļ, kā arī ārkārtas situācijās.

"Daudziem īrniekiem nav labas izpratnes par to, cik daudz izmaksas uzturēšanā ir pareizi, jo viņi vēl nav īpašumu īpašnieki," sacīja Deb Tomaro, Brokeru asociētais uzņēmums ar RE / MAX patentētiem īpašumiem.

"Šis koks izmaksā 1200 USD, lai noņemtu. Šis jumts ir $ 8000. Šis ledusskapis ir 800 dolāri. Labam saimniekam ir rezerves, lai gadījumos, kad rodas ārkārtas situācijas, viņi var ātri pievērsties tiem un samazināt viņu īrnieku neērtības. Iznomātājiem, kas katru mēnesi tikai nokasuši, var nebūt iespējas veidot rezerves. "

Un pat tad, ja saimniekam ir izveidota rezerve, sliktais gads viņiem joprojām var stipri ietekmēt.

Niks Bovmans, īpašnieks 15 gadus vecajā Kolorādo, var pateikt daudz pasakas par nepatīkamiem pārsteigumiem, piemēram, "pēkšņu kanalizācijas līniju nomaiņa par 6000 dolāriem" un "iznomātājs, kas izkāpj tieši pirms Ziemassvētkiem un atstāj siltumu, lai caurules varētu sasalst . Tie ir tādi murgi, kas patiešām var aizplūst no rezerves konta. "

5. Turot visu līdz kodam

Mantiniekiem ir pienākums nodrošināt, lai viņu īpašumi būtu droši mājokli, un tas nenāk lēti. Šie "ar regulējumu saistīti izdevumi", kā to Davis aicināja, ietver tādas lietas kā īres licence, obligātās pārbaudes un gada reģistrācijas maksa.

"Baltimorā, kur man ir lielākā daļa manas īpašības," Davis teica, "man jāreģistrējas un jāmaksā ikgadējie maksājumi gan no Marylandes, gan Baltimoras pilsētas. Man ir jāpārbauda svina krāsa starp katru nomu. Es vēlos, lai es varētu pārdot dažas no manām nomas vienībām, bet neviens cits nevēlas tos, ko es viņos esmu; Esmu spiests pārprojektēt īpašumus, lai tie atbilstu vietējiem noteikumiem. "

James Richards, brokeris ar Hot Market Nekustamo īpašumu Minneapolise, Minesota, uzskata, ka Deivisa sāpes:

Mani citē pilsēta, jo nav pietiekami daudz zāles pļāvēju uz kvadrātcollu. (Jā, viņiem patiešām ir inspektors, kas meklē tādu absurdu.) Jebkurai mājai, kas tika uzcelta pirms 1978. gada, ir jānokārto svina klīrensa pārbaude, kad jaunais īrnieks pārvietojas, pat ja tā iepriekš ir veikusi šādu pārbaudi.Izmēģinājumu izmaksas svārstās no $ 300 līdz $ 500, nemaz nerunājot par izmaksām, kas saistītas ar to, ka pirmo reizi tiek izlaistas, un parasti tas ir no 3000 līdz 5000 $ vai vairāk, ja īpašumam ir vajadzīgi visi jaunie logi.

Richards arī norāda, ka "sodanaudu [tiek] novērtēti zemes īpašniekam, ja īrnieks izdara noziegumu: novieto apkaimi, izmanto pārāk daudz valdības pakalpojumu, novieto trash atkritumu konteinerā, ļauj atcelt ciparus ar numura zīmēm, nenožēlo zālāju vai lāpstiņu utt. Īpašnieka naudas sods parasti ir augstāks nekā likumpārkāpējs. "

6. Nodokļi un nodevas

Papildus īpašuma nodokļa maksājumiem, zemes īpašniekiem ir jāmaksā arī nodokļi par saņemtajiem nomas ienākumiem.

Kamēr viņi saņem nelielus nodokļu atvieglojumus, šo atskaitījumu saņemšana bieži vien var būt pašizmaksa (sk. Nākamo punktu).

7. Grāmatvedība un grāmatvedība

"Nomas īpašumi nāk ar grāmatvedību un grāmatvedības galvassāpes," sacīja Davis, "kas maksāja gan laiku, gan naudu. Esmu apmaksājis grāmatvedi un grāmatvedi par 4000 ASV dolāriem gadā, un es joprojām iztērē 30 līdz 40 stundas gadā, strādājot pie sava nodokļu deklarācijas. "

8. Īpašuma pārvaldnieka nodevas

Laiks ir arī vērtība, tāpēc daudzi zemes īpašnieki uzskata, ka visefektīvāk ir nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldnieku, kas nodarbojas ar viņu dažādo īres vienību ikdienas lietām.

Saskaņā ar All Property Management, šīs maksas parasti var būt no 8 līdz 12% no ikmēneša īres vērtības.

9. Nomnieks apgrozījums un vakances

Kad īrnieki atstāj, tas rada pilnīgi jaunu izmaksu kopu.

"Vakances ir milzīgi izdevumi zemes īpašniekiem," sacīja Deiviss, "īpaši ne tik karstajos tirgos. Ne tikai īpašniekiem ir jāapmaksā hipotēka, kamēr nav saņemti nomas ienākumi; viņiem parasti ir nepieciešams pārkrāsot visu vienību un aizvietot visus paklājus. Nomniekiem ir maz stimulu, lai grīdas segumu vai sienas tiktu trausla, jo zemes īpašniekiem ir grūti ieturēt naudu no drošības depozīta, lai segtu šos izdevumus. "

"Lielākā daļa māju īpašnieku sedz 5-15% īres maksas uz vakancēm," teica Fergusons.

10. Mārketings

Un, kad runa ir atrast kādu, kas aizpilda šīs vakances, īpašniekiem rodas izmaksas, piemēram, kredīta ziņojumu maksa, profesionālu fotogrāfu pakalpojumi sarakstiem un daudz ko citu.

"Es daru visu savu reklāmu un īrnieku skrīningu," saka Panko. "Visa reklāma un pārbaudes process var tikt nodots ārpakalpojumu sniedzējam; taču viņi iekasē maksu, kas vienāda ar viena mēneša īri, katru reizi, kad viņi atrod un nodod īrniekam. "

11. Juridiskās nodevas

"Cerams, ka zemes īpašniekiem un īrniekiem ir veselīgas attiecības un cienīs viens otru," Panko saka, "[bet], ja nē un rodas problēmas, jums var nākties pieņemt darbā advokātus, lai konsultētos par savām tiesībām un tiesiskās aizsardzības līdzekļiem saskaņā ar nomas līgumu un nomas noteikumiem. Sliktākajā gadījumā jums var būt nepieciešams izlikt īrniekam. Tas ir ilgs un dārgs process "

Richards to var apliecināt. "Lai iesniegtu izlikšanu, izmaksas par pieteikumu maksā tikai 340 ASV dolāri, un jums ir jāsaglabā advokāts, kura izmaksas ir no $ 400 līdz $ 500 par izlikšanu," viņš teica.

"Daudzi izlikšanas gadījumi galu galā ar īrnieku kļūst par bezmaksas advokātu no kādas valsts aģentūras, lai cīnītos pret izlikšanu. Kad tas notiek, tas aizņem ilgāku laiku (zaudē īres maksu) un maksā advokāta honorārus, jo parasti ir jānotiek uzklausīšanai. Esmu iztērējis tik daudz kā 1500 USD iznomājot nomnieku. "

Lai pasliktinātu situāciju, viņš sacīja: "Es nevaru veikt efektīvas fona pārbaudes, jo iepriekš minētie bezmaksas advokāti parasti izņem no īrnieka ierakstiem, tādēļ pat fona pārbaude neatklās nepatikšanas, kas gulstas uz priekšu."

Davis ir vienā un tajā pašā laivā: "[Katrā konkrētajā mēnesī man ir vairāki īrnieki, kuri nevēlas maksāt īri. Tad man ir jāiziet process, kurā tiek iesniegti juridiskie paziņojumi, iesniegti tiesiski priekšlikumi tiesā, maksā tiesas nodevas, gaida vairākus mēnešus, lai parādītu tiesas datumu - visi, samaksājot hipotēku par īpašumu un nesaņemot īrniekus no niedres . "

Breaking It All Down

Tātad, ko tas viss izskatās mēneša laikā?

Fergusons sniedza šo piemēru par to, kādi tipiskie izdevumi var izskatīties kādā Kolargo apgabala apkārtnē, kura mēnesī nomā 1500 USD:

  • Mortgage payment: $ 750 mēnesī
  • Nodokļi: no $ 100 līdz $ 500 mēnesī
  • Apdrošināšana: $ 50 līdz $ 150 mēnesī
  • Maksas HOA: līdz 500 ASV dolāriem mēnesī (attiecas tikai uz savām kondojām, kuras ietilpst māju īpašnieku asociācijā)
  • Apkope: $ 75 līdz $ 300 mēnesī
  • Vakances: no $ 75 līdz $ 225 mēnesī

"Kad visas šīs izmaksas iekļausit vienādojumā," Fergusons apkopo ", ikmēneša izdevumi tiek maksāti 1050 USD - 2 425 $ mēnesī par 1 500 USD mēnesī."

Richards deva šo sadalījumu kādam no viņa īpašumiem Minneapolisā:

  • Īpašuma nodokļi: 300 USD mēnesī
  • Īres atļauja: 100 USD mēnesī
  • Krāšņu sertifikācija: $ 25 mēnesī
  • Apdrošināšana: 100 USD mēnesī
  • Soda / inspekcijas atbilstība / pilsētas izmaksu budžets: 200 USD mēnesī

"Par šo īpašumu es savāc $ 1250 / mēnesī," viņš saka. "Minus iepriekšminētos izdevumus, kas atstāj mani ar 525 ASV dolāriem, lai samaksātu par hipotēku, uzturēšanu, apgrozījumu utt. Tikmēr valdība maksā 400 ASV dolāru mēnesī un palielina daudzas manas citas izmaksas."

Lai gan Richards vēlas, lai viņa īres maksa būtu mazāka, viņa rokās bieži vien ir saistītas ar izdevumiem, kas nav viņa kontrolē. "Domāšanas, ka saimnieks ir" bagāts ", tāpēc ēdīs visas šīs izmaksas ir absurds," viņš teica atklāti.

"Viņš vai viņa ir biznesa, lai pelnītu naudu. Visas izmaksas, kas radušās, tiks nodotas īrniekam augstākās nomas veidā. Tā kā mēs esam visi vienā un tajā pašā laivā, es nepiedosīšu sevi no tirgus. Labāk nomāt naudu par labu īrniekam, tāpēc labprāt samazināsies par īri, ja iepriekš minētās izmaksas nebūtu vienādojuma daļa. "

Tavs pagrieziens: īrnieki, vai tas liek jums izskatīt atšķirīgu nomas maksu? Zemes īpašnieki, vai ir kādi citi izdevumi, kurus vēlaties pievienot šim sarakstam? Ja jūs domājat par kļūšanu par saimnieku, vai šie skaitļi liek jums pārdomāt?

Kelly Gurnett ir ārštata blogger, rakstnieks un redaktors, kurš vada blogu Cordelia Calls It Quits, kur viņa dokumentē savus mēģinājumus atbrīvot savu dzīvi no lietām, kas nav svarīgas, un koncentrēties vairāk uz lietām, kas to dara. Seko viņai Twitter @CordeliaCallsIt.


Izlikt Jūsu Komentāru