Kā bez maksas refinansēt darbu

Tā kā procentu likmes ir tik zemas un samazinās līdz dienai, daudzi cilvēki domā par savu māju refinansēšanu. Viena lieta, ko hipotēku kompānijas izmanto, lai stimulētu refinansēšanu, ir "bez maksas" refinansēšana. Lielākā daļa cilvēku zina, ka hipotēkas saņemšana ietver izmaksas: maksa, darmaksa, novērtējums utt. Aprēķinot jūsu refinansēšanas peļņu, lielākā daļa cilvēku uzzina par ietaupījumiem, kas radušies, salīdzinot ar šīm izmaksām. Tomēr tagad ir uzņēmumi, kas atsakās no šīm maksām - par cenu.

Vecā skola Refi Math

Kad refinansējat, jums jāmaksā visa veida maksa. Šeit ir daži kopējo maksu un to summu sadalījums par 400 000 ASV dolāru lielu aizdevumu.

• Izmaksas sākums: 1190 ASV dolāri
• Priekšapmaksas procenti: 384 ASV dolāri
• Plūdu apdraudējums: 19 ASV dolāri
• Nodokļu maksa: 65 ASV dolāri
• Darījuma summa: 450 ASV dolāri
• Ieraksts: $ 25
• Doc maksa: 20 ASV dolāri

Kopā: $ 2,153

Tas ir daudz maksas. Tātad, ja jūs gatavojaties saņemt šo aizdevumu refinansēt, tas izmaksātu jums 2,153 $.

Pieņemsim, ka jūsu pašreizējā likme ir noteikta 5% apmērā uz 30 gadu fiksētu summu, un jūs plānojat to samazināt līdz 4% uz 30 gadu fiksēto.

Jūsu pašreizējie ikmēneša maksājumi būs $ 2,147. Ja jūs refinansējat līdz 4%, jaunais ikmēneša maksājums būs $ 1910 - ietaupījums $ 237 mēnesī. Tātad, jūs saņemsiet savu naudu atpakaļ refinansēšanas izmaksas apmēram 9 mēnešus.

Ir svarīgi atcerēties, ka jūs varētu pievienot savu aizdevuma termiņu - ja jums bija divi gadi, tagad jūs atgrieztos uz 30 gadu aizdevumu, tāpēc tas ir daļa no samazinātās likmes. Tādā veidā jūs maksājat procentus ilgākā termiņā, bet, tā kā tas ir zemāks likme, jūs parasti saglabājat šeit.

Bez maksas Refi Math

Pieņemsim tādu pašu aizņēmuma struktūru kā iepriekš, ar tādām pašām maksām. Ar bezapmaksu refinansēt, jūs nekad nevarat iegūt labāko likmi, jūs maksājat augstāku likmi. Būtībā jūsu maksa tiek iekļauta procentu likmei, un uzņēmums saņems atmaksātos ar augstākiem procentu maksājumiem.

Tātad, ja jūs vēlētos bezpārdošanas refinansēt, jūs, visticamāk, varēsit iegūt tikai 4,5% likmi. Tas samazinās jūsu ikmēneša maksājumu līdz $ 2,227, kas joprojām ir ietaupījums $ 120 mēnesī. Tomēr šeit ir tas, ka ir svarīgi, lai jūs aplūkotu kopējos samaksātos procentus un redzētu darījumu, kuru jūs patiesībā gūstat.

Kopējie procenti tiek maksāti 4% apmērā: 287 478 ASV dolāri

Kopējie procenti tiek maksāti 4,5% apmērā: 329,626 $

Ir svarīgi saprast, ka tas ir vairāk nekā 30 gadus, un lielākā daļa uzņēmumu pārdos savu aizdevumu 1 gada laikā, lai viņi pilnībā neizpratīs šo atšķirību. Tādējādi tie aprēķinās jūsu maksājumu neto pašreizējo vērtību, lai iegūtu reālāku pašreizējo skaitli.

NPV 4%: 10 811 ASV dolāri

NPV 4,5%: 11 869 ASV dolāri

Kas ir lētāks augšup?

Tagad, kad jūs redzat matemātiku, kas ir lētāk priekšā? Labāk, jo labāks risinājums ir faktiski bezskaidras naudas refinansēšana, jo NPV ir 11869 ASV dolāri, bet šī nauda tiek izmantota jūsu maksājumu veikšanai, tāpēc banka redz tikai $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Jums jāatceras, ka brokeris saņems komisijas naudu, un banka realizēs savu pašreizējo peļņu, pamatojoties uz šo numuru. Tātad, ja jūs maksājat savus maksājumus, jūs izskaidroat labāk nekā banka.

Tomēr aizdevuma darbības laikā jūs zaudējat, jo jūs maksājat vēl 42,148 dolārus procentu apmērā. Un, ja jūs aprēķināsit 41,148 NPV par 30 gadiem, ar 0,5% atlaidi (starpība starp abiem), ja vērtība ir negatīva, tas nozīmē, ka jūs negaidīti saņemsiet naudas atdevi, lai to kompensētu, un ka tas nav optimālais lēmums.

Bottom Line

Apakšējā līnija ir tāda, ka parasti jums jāmaksā savas izmaksas, lai saņemtu zemāko likmi. Tomēr jums vajadzētu uzdot sev šos jautājumus:

• Ja tas ir bez maksas un tas ir zemāks par to, ko jūs maksājat tagad, tad kāpēc?
• Ja tas ir bez maksas un tarifi samazināsies vēl vairāk, vai jūs varētu atkal bezapmaksu refinansēt un ietaupīt vēl vairāk?
• Ja tas ir ieguldījums, un jūsu īrnieki maksā jūsu interesi, vai jūs būtu tik ļoti jāuztraucas, jo īpaši, ja tas ir bez maksas?