Kā ieguldījumi Crowdfunded Real Estate ietekmē jūsu nodokļus

Crowdfunding nekustamo īpašumu ir guvusi plašu apelācijas sūdzību pēdējo pāris gadu laikā. Pieredze un nepieredzējušie līdzīgi visi peld ar šo unikālo iespēju ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Kādas ir nodokļu sekas, ieguldot nekustamā īpašuma pārplānošanā? Vai tas tiek aplikts ar nodokli kā akciju? CD? Bizness?

Atšķirībā no investīciju veida var būt sarežģīta situācija, kad tiek apliekama īpašuma aplikšana ar nodokļiem.

Šajā rakstā mēs apskatām dažus atšķirīgus scenārijus, kas palīdzēs jums iegūt informāciju par to, kā aplikt ar nodokļiem nekustamā īpašuma investīcijas.

Investīciju struktūras

Vispirms apskatīsim dažas no dažādām struktūrām un investoru veidiem, kas parasti tiek atklāti, pārdodot investīcijas nekustamajā īpašumā.

Pārnēsājamā nekustamā īpašuma investīcijās ir divu veidu investori: akreditēti un neakreditēti.

Akreditētajam ieguldītājam ir vairāk iespēju ieguldīt nevis neakreditētu ieguldītāju, bet arī vairāk risku. SEC D noteikuma D 501. noteikums definē akreditētu ieguldītāju.

Šie ieguldītāji iepriekšējos divos gados gūst ienākumus vismaz 200 000 ASV dolāru apmērā un neto vērtība ir lielāka par 1 miljonu ASV dolāru.

Daži nekustamo īpašumu portfeļi ļauj tikai akreditētiem investoriem ieguldīt savus projektus.

Projekti, kurus akreditētais ieguldītājs bieži ieguldīs, tiek saukti par kapitāla projektiem. Tas nozīmē, ka investors faktiski kļūst par partneri uzņēmumā, kas bieži vien ir LLC (sabiedrība ar ierobežotu atbildību) vai LP (ierobežots partneris).

Tad SIA ieguldīs īpašos nekustamā īpašuma projektos.

Peļņa un zaudējumi no LLC plūsmas uz ieguldītājiem. Šī plūsmas dēļ SIA neapmaksā nekādus nodokļus. Investori maksā nodokļus.

Cits izplatīts nekustamā īpašuma portfeļa veids ir parāds. Šāda veida ieguldījumiem nav nepieciešams akreditēt ieguldītājus un viņiem nav pašu kapitāla uzņēmumā. Ar parādu ieguldījumiem ieguldītāji iegūst procentus.

Lielākā daļa parāda struktūru ļauj ieguldītājam iegādāties fonda daļas, ko dažkārt sauc par eRIT. Šajā scenārijā tas ir līdzīgs ieguldījumiem krājumā vai CD.

Nodokļu ietekme uz uzņēmējdarbību / darījumu struktūra

Neakreditētiem ieguldītājiem, kas pērk fonda daļas, ir visvienkāršākā nodokļu ietekme.

Viņi saņem 1099-INT no pārdodamās nekustamo īpašumu kompānijas, ar kuru viņi iegulda un tiek aplikti ar nodokli atbilstoši parastajai ienākuma nodokļa likmei.

Ja investors ir ieguldīts vairākos fondos, to ieguldījumus var apkopot vienā 1099-INT, nevis saņemt individuālu 1099-INT katram fondam.

Investoriem, kuri iegulda kapitāla ieguldījumos, lietas kļūst sarežģītākas. Šie ieguldītāji saņems K1 nodokļu veidlapu. K1 ir paredzēts ienākumiem, izmantojot uzņēmējdarbības partnerības.

Paul Sundin, CPA un nodokļu stratēģis, intervijā RealtyShares.com izstrādātajā saziņā starp LLC un K1 izstrādāja "... struktūrā, kurā LLC, atvainojiet, RealtyShares ieguldītāji iegulda RealtyShares LLC, kas savukārt ieguldot sponsorēšanas vai sponsoru darījumos, tas būs partnerības atgriešanās RealtyShares [grupā], un tieši tur K-1 notiks no konkrētā darījuma, un ar atsevišķiem ieguldītājiem tā tiks aplikta ar nodokļa atribūtiem. "

Kapitāla ieguldītāji var saņemt arī procentu ienākumus un / vai kapitāla pieaugumu. Procentu ienākumi var būt parasts ienākums, kā iepriekš minēts.

Kapitāla pieaugums no ieguldījumiem, kas ilgst vairāk nekā gadu, tiek uzskatīti par ilgtermiņa un tiek aplikti ar nodokļiem ar labāku likmi 15% vai 20% apmērā.

Daži cilvēki uzskata, ka viņi nevar pieprasīt zaudējumu no viņu K1. Tas nav pilnīgi taisnība. Pasīvie zaudējumi K1 var kompensēt tikai citus pasīvus ienākumus. Ne ieguldījumu ienākumi. Pasīvos zaudējumus var pārcelt uz nākamo gadu.

Kapitāla vērtspapīru darījumi, kuru ceturkšņa sadalījums (naudas plūsma) var tikt aplikts ar nodokļiem kā ienākumi. Par investīciju iegādi un turēšanu (ilgtermiņa) naudas plūsmu var kompensēt ar nolietojumu un citiem atskaitījumiem, kas var radīt zaudējumus.

Ilgtermiņa ieguldījuma beigās, parasti, kad īpašums tiek pārdots, peļņa vai zaudējumi no īpašuma plūsmas rodas ieguldītājiem K1.

Federālais pret valsts nodokļiem

Attiecībā uz akciju kapitāla ieguldītājiem tie var ietilpt valsts saistībās, kas var nebūt viņu dzīvesvietas valsts. Tas var atšķirties atkarībā no valsts. Ja valsts izpilda šo jautājumu, ieguldītājiem būs jāiesniedz atgriešanās ar šo valsti.

Šajā gadījumā ieguldītāja valsts rezidente bieži nodrošinās kredītu vai piešķiršanu.

Valstīm, kurām nav ienākuma nodokļa, var būt nepieciešama paziņojuma iesniegšana.

Secinājums

Kā jūs redzat, tas var būt daudz, kas nonāk nodokļu seku dēļ, pārdodot investīcijas nekustamajā īpašumā, jo īpaši attiecībā uz kapitāla ieguldījumiem, kuros ieguldītāji saņem K1.

Neakreditētiem ieguldītājiem, kuri iegulda fondos, ir vienkāršākais nodokļu scenārijs.

Viņi saņem 1099-INT un apmaksā parastu ienākuma nodokli. Tas nav daudz atšķirīgs no 1099-INT saņemšanas par procentu ienākumiem kompaktdiskā.

Protams, ikviena nodokļu situācija ir atšķirīga. Vislabāk ir strādāt ar CPA, lai labāk izprastu savu unikālo nodokļu scenāriju, un ietekme uz nekustamā īpašuma pārtveršanu.

Vai jūs ieguldāt pārnēsājamā nekustamā īpašumā vai kādā brīdī jūs to apsvērtu?