Cik liela daļa no mājas maksājumiem var patiešām atļauties?

Nesen notikušajā uzņēmējdarbības konferencē, kuru man uzaicināja piedalīties viesu panelī, mūsu kolēģim tika uzdots ļoti labs jautājums, ko uzdāvināja jauna sievietes koledžas students par hipotēkas maksājumiem. Jautājuma būtība bija šāda:

Mani vecāki man vienmēr bija ieteikuši, cik lielu daļu no mājas maksājuma es varētu atļauties, pamatojoties uz procentiem no manas algas. Bet es zinu, ka noteikumi ir mainījušies kopš maniem vecākiem un, vēl jo vairāk, kopš finanšu krīzes kopš 2008. gada. Kāds ir aptuvenais procents, kas ir ieteicams attiecībā uz hipotēkas maksājumu, salīdzinot ar viņu bruto ienākumiem?

Vau! Kāds lielisks jautājums. Mana sākotnējā doma, kad es pirmo reizi dzirdēju šo jautājumu, bija: "Cik labāk būtu finansiāli, ja vairāk cilvēku tiktu uzdoti šādi jautājumi?"

Atbilde ir: daudz, daudz labāk.

Dodieties uz grāmatām

Nevaru atcerēties precīzas attiecības, pirmā vieta, kuru es zināju, lai pārbaudītu, bija mani CFP® mācību materiāli. Joprojām manā grāmatplauktā par tādām situācijām kā šis es devos uz nodaļu "Naudas plūsma un parāda vadība", lai atrastu manu atbildi. Manā pētījumu rokasgrāmatā tas attiecas uz visbiežāk izmantoto parāda vadības pakāpi kā "patēriņa parāda attiecība" Tas ir ikmēneša patērētāju parāda maksājumu attiecība pret mēneša neto (vai pēc nodokļu nomaksas) ienākumiem. Šajā gadījumā patēriņa parāds attiecas uz visu, kas nav jūsu mājas maksājums.

Lūdzu, ņemiet vērā: Vispārējais pasaules finanšu plānošanas noteikums ir tāds, ka šī attiecība nedrīkst pārsniegt 20%.

Papildus patērētāju parāda attiecībai, lai noteiktu, kā mājsaimniecībai ir finansiāla stabila stabilitāte, var izmantot citu koeficientu. Šī attiecība ietver visu jūsu parādu, tostarp jūsu mājokļu parādu, procentos no jūsu kopējā parāda. Šeit ir procentuālās attiecības, kuras šie koeficienti nedrīkst pārsniegt:

• 28% no ikmēneša ienākumiem no mājokļa izmaksām, piemēram, īres maksa vai ikmēneša hipotēkas maksājums, ieskaitot pamatsummas un procentu maksājumus par hipotēku, īpašuma nodokļiem un mājas īpašnieka apdrošināšanas prēmiju (PITI)
• 36% no bruto ienākumiem par kopējo parādu, ieskaitot izmaksas un patēriņa parādu.

Atgādinām, ka nevajadzētu pārsniegt šos procentus.

Patērētāju parāda attiecības piemērs (Šis ir izlases testa jautājums no CFP® eksāmena):

Džons katru gadu iegulda 80 000 ASV dolāru par inženieri. Patlaban viņš 10% ietaupa sava uzņēmuma 401k plānā. Viņš dzīvo pieticīgā mājā, kur viņa ikmēneša hipotēkas maksa ir 1500 ASV dolāri un kas ietver nodokļus un apdrošināšanu. Pamatojoties uz to, kāda ir Džona ienākumu attiecība, kas paredzēta mājokļu izmaksām?

Atcerieties, ka attiecība ietver "bruto ienākumus", tāpēc tas, ka viņš atlika $ 8000 viņa 401k nav nozīmes. Viņa gadījumā mājokļu izmaksu attiecība ir 22,5% (1500 USD dalīts ar 6 666 Ls - viņa mēneša ienākumiem).

Labi, tagad, kad mums bija pienācīgas priekšstats par to, ko finanšu plānotāji domā, ir atbilstoša procentuālā daļa no jūsu hipotekāro maksājumu jūsu bruto ienākumiem, es domāju, ka būtu labi izteikt viedokli no citas perspektīvas.

Sazinieties ar Banker

Es sazinājos ar savu banku, kurš bija ļoti noderīgs, palīdzot mums sagatavoties finansēšanas pasākumiem, kas mums vajadzīgi, lai izveidotu mūsu pirmo māju. John Streuter ar Tautas nacionālo banku ir bijis hipotēku nozarē jau vairāk nekā 25 gadus, tāpēc es zināju, ka varēs redzēt, kā šī nozare ir attīstījusies gadu gaitā.

Pirms viņš tiek uzsākts, ir daži no visbiežāk izmantotajiem noteikumiem un to definīcijām nozarē:

• PITI - pamatsumma / procenti / nodokļi / apdrošināšana
• PTI - iemaksa
• MOTI - ikmēneša saistības, tostarp nodokļi un apdrošināšana (t.sk. nodokļi un māju īpašnieku apdrošināšana)
• DTI - parāds ienākumiem
• PITI koeficients un PTI attiecība ir vienādi, un to sauc arī par "front-end ratio".

MOTI koeficients un DTI koeficients ir vienādi un bieži tiek saukti par "back-end ratio". Tie ir savstarpēji aizvietojami, tikai atkarībā no tā, kurš jūs runājat par to, kādu valodu viņi lieto. Kuru jūs runājat, vai nu lietosit PITI un MOTI kopā, PTI un DTI kopā, vai front-end un back-end kopā, kad viņi apspriež šos rādītājus, ļoti reti tos neizmantos vienā no šīm trim grupām.

Skaidrs kā dubļi? Labi 🙂 Mūsu diskusijā es izmantošu PTI (ieņēmumu apmaksa) un DTI (parāds ienākumiem).

Hipotēku attiecību attīstība

Esmu pārliecināts, ka rādītāji ir attīstījušies, sākot ar daudz mazāku skaitu, bet es kā atskaites punkts esmu bijis hipotēku biznesā kopš 1985. gada, un tas ir tas, kur sākas mana diskusija.

Hipotekāro kredītu parakstīšana pirms 25 gadiem, mūsu izmantotie rādītāji bija 25% PTI (ieņēmumi) un 35% DTI (parāds ienākumiem). Aizdevumus aizdevuma amatpersonai manuāli piešķīra ar roku, un to parasti apstiprināja vai nu divu aizdevuma amatpersonu, vai arī aizdevumu komitejas apvienojums. Reizēm ļoti reti tika dota iespēja to pārsniegt, bet bija izņēmumu sistēmas. Kaut kur 80. gadu beigās / 90. gadu sākumā attiecības palielinājās līdz 28% PTI un 36% DTI parasto aizdevumu un valdības aizdevumiem (FHA, VA, USDA-RD) bija 29% PTI un 41% DTI (Gov't aizdevumu izmantošana PITI - MOTI lingo). Oficiāli attiecībā uz manuāli parakstītiem aizdevumiem šie divi koeficienti (28/36 un 29/41) joprojām pastāv.

90. eksplozija

Sprādziens sākās 90. gadu sākumā, kad šajā nozarē izplatījās FICO rādītāji, un attīstījās trīs galvenie valstu kredītu biroji (bieži vien - repozitoriji). Pirms tam banka pieprasīja no vienas vietējās kredītpakalpojumu aģentūras iesniegt hipotēku hipotēku kredītu (RMCR) .

Vietējā kredītu pakalpojumu aģentūra parasti tiek piesaistīta tikai vienai no valsts krātuvēm. Kā piemēru, daudzus gadus mums bija vietējā aģentūra, kas atrodas Mn Vernon, kas tika piesaistīta TransUnion St Louis filiālei. Lielākā daļa aizdevēju dienvidu Ilinoisā izmantoja šo pakalpojumu, tāpēc gandrīz visi mūsu reģionā izmantoja Trans Union ziņojumus.

Palielinoties datora vecumam un FICO rezultātu sākumam, visas mazās reģionālās kredītu pakalpojumu aģentūras slēdza, jo bankas varēja saņemt kredītinformāciju, izmantojot datora lejupielādi no viena no lielākajām krātuvēm (TransUnion, Equifax un Experian).

Ļoti īsā secībā, krātuves sāka piedāvāt "tri-merge" ziņojumu, kas nozīmē, ka viņi saistīja savu datoru un apvienoja klienta informāciju un ziņoja par to vienā īsā ziņojumā, nevis 3 dažādos pārskatos. Tātad 90. gadu vidū sekundārā tirgus parakstīšana prasīja "trīs apvienošanas" ziņojumu, lai iegūtu pilnīgu priekšstatu par aizņēmēja kredītvēsturi.

Neaizmirstiet Fredī un Fannie

Tas viss notiek 90. ​​gadu vidū līdz 90.gadu beigām, kad Fredijs Macs un Fannie Mae izstrādāja parakstīšanas parakstīšanas datorizētus modeļus ar nosaukumu "Automated Underwriting Systems" jeb AUS. Freddie Mac sauca, ka ir "Aizdevuma prospektors" (LP), un Fannie Mae sauca "Desktop Underwriter" (DU).

Šīs sistēmas spēja novērtēt klientus, pamatojoties uz tiem kredītreitingiem, kredītvēsturi, neapmaksāto kredītu summu, kredītkaršu limitus un kredītkartes atlikumiem, aizdevuma un vērtības attiecību, PTI attiecību un DTI koeficientu.

Līdz šai dienai precīzi vērtēšanas modeļi gan kredītreitingiem, gan AUS ir patentēti noslēpumi, un, tā kā aizdevēji, mēs varam tikai uzminēt, par ko ir saistīti daži no lielajiem faktoriem. Mums ir teikts, ka modeļos ir vairāki faktori, bet tie, kurus esmu norādījis, ir acīmredzami. Ar šiem AUS modeļiem aizņēmējs tika novērtēts kā Pieņemtt vai a Uzmanību!.

Pieņemiet, ka, ja visu informāciju pārbaudītu, klients tika apstiprināts pārdošanai Fannie un Freddie. Piesardzības nolūkos bija nepieciešams manuāli parakstīts aizdevums, izmantojot vecos standarta parakstīšanas standartus ar attiecību 28/36. Pēc AUS parādīšanās Fannie un Fredijs atļāva saviem modeļiem palielināt attiecības līdz 33% PTI un 40% DTI.

Fannie / Freddie nepieņēma dažus gadus, lai precīzi pielāgotu savus modeļus, pamatojoties uz piekļuvi statistiskajai informācijai, ko viņi un kredītvēstures saņēma par saistību neizpildes iespējamību, apvienojot kredītreitingu informāciju ar AUS informāciju. Tik ļoti drīz mēs varējām apdrošināt aizņēmējus, izmantojot AUS, ar attiecību 33/45, tad attiecību 35/49.

Uzmanies: šeit nāk apakšprogramma

2000. gada sākumā eksplodēja neatbilstības vai to, ko mēs saucam par "zemāko" aizdevējiem. Izmantojot hibrīdos AUS modeļus (ko sauc par "Desktop Initiator", "DO"), mēs redzējām, ka nozare sāk ignorēt PTI attiecību un DTI attiecība ir palielināta līdz 55%.

Apakšstruktūras aizdevēji apstiprina aizņēmējus ar DTI attiecību pat 60-70%.

Ne ilgi pēc tam, kad es domāju līdz 2003, Fannie un Freddie bija tik pārliecināti par saviem AUS modeļiem, viņi sāka procesu "atteikšanās no attiecībām". Ja viņu AUS modelis ieguva klientu kā apstiprinājumu, jūs varētu ignorēt PTI un DTI koeficientus.

Viņu apgalvojums ir tāds, ka LP & DU, nosakot saistību neizpildes iespējamību, ņem vērā klientu attiecības kopā ar citiem faktoriem. Tātad jums bija klienti ar lielu kredītu un lielu pašu kapitālu, kas teorētiski varētu tikt apstiprināts ar 100% DTI. Tādējādi atverot durvis visiem "bez ienākumiem - bez aktīviem" un aizdevumiem ar "noteiktiem ienākumiem".

Šeit nāk burbulis

Līdz 2007.gadam mājokļu burbulis sāka noplūst un, lai arī mēs joprojām darbojāmies pēc atteikšanās no attiecībām, jūs varētu redzēt, ka AUS modeļi sāk stingrāk piesaistīt DTI koeficientu un reti saņems Accept virs 55%. 2008. gadā mēs visi zinām, ka mājokļu burbulis pārsprāgst, tirgus ir uzkrāts, un, tā kā tirgus katru mēnesi pasliktinājās, Fannie & Freddie gandrīz katru mēnesi labi pielāgo savus AUS modeļus. Ļoti īsā kārtībā mēs redzējām, ka DTI koeficients ir samazināts līdz 49%, tad 45%.

Parāda attiecība mūsdienās

Šodien mums patiesībā ir daudz dažādu attiecību, lai dzīvotu. Rokasgrāmatas parakstīšanas standarts ir 28% PTI un 36% DTI parasto aizdevumu un 29% / 41% valsts aizdevumiem.

Redaktora piezīme: Es uzskatu, ka ir smieklīgi, ka koeficienti ir atgriezušies sākotnējās attiecībās, kas atrodamas manā CFP® mācību rokasgrāmatā.

Attiecībā uz AUS parakstīšanu PTI joprojām tiek atcelts, ja saņemam apstiprinājumu mūsu AUS profilā. Aizņēmējiem ar augstu kredītreitingu un 20% vai vairāk pašu kapitāla pieļaujamo DTI var būt pat 49%. Attiecībā uz konsolidācijas refinansētām vai iztērēto refinansējumu maksimālā atļautā DTI ir 45%. Attiecībā uz aizņēmējiem, kuriem ir mazāk nekā 20% pašu kapitāla un kuriem nepieciešams PMI, maksimālais pieļaujamais daudzums ir 42%, bet gadījumos, kad kredītreitings pārsniedz 740, PMI uzņēmums var piešķirt atbrīvojumu un atļaut līdz pat 45%.

Tas dod jums manu 25yr vēsturi hipotēku nozarē. Ja jūs to visu saprotat, tad ir dažas hipotēku kompānijas, kas vēlētos jūs pieņemt darbā. Pēdējos divos gados esmu redzējis vairāk izmaiņu, ko esmu redzējis desmit gadu laikā pirms 2008. gada. Ar datoriem, kas joprojām apkopo statistiku par aizņēmēju iespējamību neizpildīt saistības, mēs turpināsim redzēt rūpniecības attīstību.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Es vēlos pateikties Džonam par to, ka viņš dalījās savā pieredzē par hipotekāro nozari pēdējo 2 gadu un pusgada desmitu laikā. Es domāju, ka lielākais no tiem ir vienkāršs: dzīvo ar saviem līdzekļiem. Tikai tāpēc, ka jums ir atļauts aizņemties vairāk, tas nenozīmē, ka jums vajadzētu. Šajā vietā ir jāņem vērā veselais saprāts. Uzticieties savam zarnam pirms hipotēkas maksājuma saņemšanas, kas potenciāli var jūs izdzēst.