I Made $ 16,000 Beznodokļu Flipping Condo, pateicoties šīs IRS nepilnību ...

Mana sieva un es nesen ieguldījām 16 000 ASV dolāru, pārdodot mūsu dzīvokli, un mēs nemaksāsim nodokļus par centu.

Nākamgad mēs varētu pārdot savu pašreizējo māju par peļņu, un mēs atkal nemaksāsim kapitāla pieauguma nodokli. Kā mēs to varam darīt?

IRS ļauj izslēgt peļņu līdz pat $ 250,000 (500 000 ASV dolāru, ja esat precējies un kopīgi iesniedzat dokumentu) par jūsu primārās dzīvesvietas pārdošanu no apliekamā ienākuma, ja esat dzīvojis tajā vismaz divus no pēdējiem pieciem gadiem. Mēs dzīvojām condo 26 mēnešus, tāpēc mēs kvalificējāmies.

IRS paskaidro:

"24 mēnešu dzīvesvieta var nokrist jebkur 5 gadu laikā. Tam pat nav jābūt vienam laika blokam. Viss, kas jums nepieciešams, ir kopējais 24 mēnešu (730 dienu) dzīvesvieta piecu gadu periodā. "

Tas kļūst sarežģītāks, ja jūs iznomāt māju šajā laikā (jūs "atgūtu" jebkuru prasīto amortizāciju un samaksāt nodokļus par šo daļu).

Bet šeit ir īsā versija: Ja jūs dzīvojat savā mājā vismaz divus gadus un to pārdodat, visa jūsu peļņa netiek aplikta ar nodokļiem.

Mēs uz mirkli atgriezīsimies pie tā, bet vispirms apskatīsim svarīgu jautājumu ...

Vai jūsu mājās ir investīcijas?

Māja nav ieguldījums, jo tas nerada ienākumus vai iztērējamo kapitāla pieaugumu, Roberts Kiyosaki saka Rich Dad, Poor Dad.

Jūsu māja ģenerē izdevumus, un, ja jūs to pārdodat pēc vērtības pieauguma, jūs, iespējams, pērc citu māju, kas maksā tik daudz vai vairāk. IlgtermiĦā mājas vērtības nepārsniedz inflāciju.

Tomēr ir daži veidi, kā pārvērst māju par ieguldījumu. Piemēram, jūs varētu iznomāt telpas savā mājā, tāpēc es atmaksāju savu pirmo hipotēku.

Tāpat ir "pelnīt naudu investīcijas un Ietaupi NAUDU ieguldījumi ", Jennifer Abel norāda uz Mainstreet.com. Māja nevar radīt ienākumus, bet, ja jūs pērkat tiesības, jūs ietaupāt vairāk naudas vairāk nekā gadu.

Tātad, jūsu mājās var būt ieguldījums, un mēs gatavojamies pievienot vēl vienu veidu, kā padarīt to vienā ...

Flip Jūsu mājas plāns

Iedzīvotāju pārdošanas kapitāla pieauguma izslēgšana ļauj iegādāties fiksatoru augšējo, dzīvot tajā, kamēr veicat remontus un uzlabojumus, un pārdodot to peļņai, nemaksājot pensiju nodokļos.

Teorētiski to var izdarīt ik pēc diviem gadiem.

Reāli, tas prasa laiku, lai pārdotu māju, un jums ir jāgaida divi gadi no pārdošanas datuma, lai pieprasītu savu nākamo izslēgšanu. Turklāt jūs, iespējams, neiegūsit ikvienu ģimeni, kas atrodas uz kuģa, lai pārvietotos ik pēc diviem gadiem.

Bet jūs vismaz to varētu izdarīt vairākas reizes, lai palielinātu jūsu pensijas ietaupījumus vai samaksātu par lielām brīvdienām.

Galvenais ir saprast, kā pagriezt fiksatoru uz augšu. Jums ir milzīgas priekšrocības, pārslēdzot savu māju, jo nav skriešanās.

Tā kā jūs dzīvojat savā flip, jums nav saimniecības izmaksas ēst uz peļņu, un jūs citādi būtu jāmaksā mājokļu rēķinus kaut kur. Bet jums vēl arvien ir jāaprēķina pareizi, lai gūtu peļņu.

Aprēķinu veikšana

Aizmirstiet atzinību.

Ja māju cenas paaugstināsies, tas ir lieliski, bet tas joprojām nozīmē, ka maksāties vairāk par nākamo māju, kurā dzīvojat, tāpēc tas nav īsti, kur jūs gūstat peļņu.

Novērtējiet savu peļņu, pamatojoties uz vērtības pieaugumu no plānotajiem remontiem un uzlabojumiem. Lai to aprēķinātu, aplūkojot potenciālo māju, sāciet ar beigām.

Izveidojiet sarakstu ar to, kas ir jādara, un nosakiet, kādai cenai māja ir jāpārdod, kad esat pabeidzis. Izmantojiet nesen pārdotos rīkus tādās tīmekļa vietnēs kā Trulia, lai salīdzinātu tuvumā esošās mājas. Apgabalu īpašuma vērtētāju vietnēm bieži vien ir arī publiski pieejama informācija.

Ja jūs joprojām neesat pārliecināts par vērtībām, lūdziet labu nekustamā īpašuma aģents, lai palīdzētu, bet pārliecinieties, ka viņš vai viņa ir strādājusi šajā pilsētas daļā.

Kad būsiet prognozējamā pārdošanas cena (pamatojoties uz šodienas vērtībām), novērtējiet atjaunošanas izmaksas par īpašumu, ieskaitot saimniecības izmaksas, ja jūs nevarat pārvietoties uzreiz.

Pēc tam novērtējiet pirkšanas un pārdošanas izmaksas. Attiecībā uz pēdējo, jūs varat vienkārši izmantot skaitli 10% no pārdošanas cenas, kas būtu pietiekami, lai segtu slēgšanas izmaksas un nekustamā īpašuma komisija.

Visbeidzot, izlemiet, kāds peļņas līmenis ir lietderīgs.

Kad šie skaitļi ir pieejami, varat piedāvājumu pamatot ar šādu formulu:

(Prognozētā pārdošanas cena) - (visas izmaksas un peļņa) = (visvairāk jūs varat maksāt par māju)

Piemēram, ja jūs vēlaties veikt $ 20,000, un jūs redzat, ka atjaunotā māja pārdos par $ 160,000, aprēķins varētu izskatīties šādi:

$ 160,000 - $ 20,000 (peļņa) - $ 16,000 (darījumu izmaksas) - $ 12,000 (renovācijas izmaksas) = ​​$ 112,000

Tā ir visaugstākā cena, ko varat maksāt, tāpēc sāciet ar zemāku piedāvājumu. Ja jūs saņemsit māju, jums būs vismaz divi gadi, lai pabeigtu visu darbu, kas mūs noved pie vēl viena jautājuma ...

Vai tu dari darbu pats?

Es neesmu tas viss, kas mehāniski sliecas, bet pēdējos gados esmu izdarījis visu, sākot glezot savas mājas iekšā un ārā, lai aizvietotu veļas mazgājamās mašīnas ūdens līnijas sienā (un pēc tam atjaunotu sienu).

Bet ir lietas, ko es paši nemēģinu izmēģināt. Piemēram, es nomainīšu elektrības kontaktligzdas, bet es neieviesšu jaunas elektrības līnijas.

Jums nav jādara jebkura no darba pats. Vienkārši pārliecinieties, ka jūsu remonta un uzlabošanas aprēķini ietver darbuzņēmēju izmantošanu.

Ja numuri nedarbojas, aiziet prom. Ir arī citas mājas, kur nopirkt.

Iespējams, jūs vislabāk darīsit, veicot dažus darbus pats un samaksājot speciālistiem par citiem uzdevumiem. Esmu iemācījies, ka glezniecība nav grūta, tādēļ to darot pats ietaupīs daudz naudas.

Ja projekts ir kaut kas, kuram nepieciešama atļauja, man patīk maksāt darbuzņēmējam. Esi uzmanīgs un pārbaudiet darbuzņēmēju, pirms parakstāt kaut ko.

Liels padoms: Pirms pērkat to, pārejiet mājās ar darbuzņēmēju.

Ar sievu un man to darījām ar dzīvokli, ko mēs pārvērtājām (mēs tajā nedzīvojām), un viņš spēja mums pastāstīt, kā ietaupīt naudu, veicot savus remontus. Viņš arī novērtēja, cik tas maksās par darbu, ko viņš galu galā darīja par mums.

Padarīt vairāk naudas

Tālāk ir norādīti divi veidi, kā palielināt peļņu, veicot māju:

Pārvietot biežāk

Ja vēlaties gūt peļņu bez nodokļiem, jums ir jāpārvietojas pēc iespējas tuvāk ik pēc diviem gadiem.

Piemēram, saraksta savu māju pārdošanai pēc tam, kad dzīvo tajā apmēram 21 līdz 22 mēnešiem. Līdz tam laikam, kad jūs aizverat pārdošanu, jūs varētu būt tikai pagājis 24 mēnešu prasības.

Mērķis augstākajam novērtējumam

Parasti jūs neredzat peļņu pieaugošās cenās, jo arī nākamās pirkto mājas cena būs pieaugusi.

Bet mājās dažās jomās novērtē ātrāk nekā citi.

Izmantojiet tiešsaistes resursus, piemēram, "NeighborhoodScout", lai noteiktu vietas, kurās mājas tiek novērtētas visātrākais, un nopirkt vienā no šīm apkaimēm.

Jūsu pagrieziens: vai jūs domājat, ka jūsu mājas tiek ieguldīti, pārslēdzot tos un pārvietojot ik pēc pāris gadiem?

Informācijas atklāšana: šeit šeit ir nopietna Taco Bell atkarība. Saistītie saites šajā ziņā palīdz mums pasūtīt pie dolāru izvēlnes. Paldies par atbalstu!

Steve Gillman ir "101 weird veidus, kā pelnīt naudu" un "EveryWayToMakeMoney.com" autors. Viņš ir bijis repo cilvēks, kājāmgājēju carver, meklētājprogrammu vērtētājs, mājas kūstītājs, tramvaja vadītājs, procesu serveris, izspēles jurors un ruletes kroupijs, bet vairāk nekā 100 veidu viņš ir nopelnījis naudu, rakstīšana ir viņa mīļākais (līdz šim).