7 Noteikumi, kurus esmu iemācījies pēc tam, kad pārtrauca ieguldīt nekustamo īpašumu

Sekojošais ir reālās dzīves stāsts, ko iesniedzis kolēģis blogger.

Nekustamo īpašumu investīciju ilgtermiņa bagātības radīšana ir par normu izpratni un neveikšanu.

Man bija septiņas mājas, kad man bija 24 gadus vecs. Man bija all-in sapnis par nekustamā īpašuma bagātību un vadītāja Porsche Boxster. Es no nomas un pilnas slodzes strādāju pie septiņām ceturtdaļām.

Divus gadus vēlāk es biju lauza.

Tāpēc varu saistīt Jeffa stāstu par mācībām, ko viņš iemācījās, ieguldot nekustamajā īpašumā. Viņš ļoti ātri iemācījās, ka daži nekustamā īpašuma bagātība ir pārāk labi, lai būtu patiesi.

Es joprojām pilnībā ticu nekustamā īpašuma spēkam kā ilgtermiņa bagātības ģeneratoram.

Es neesmu gana izveidojis savu nekustamo īpašumu impēriju atpakaļ uz savu bijušo slavu, bet esmu izveidojis konsekventu naudas plūsmas avotu, kas laika gaitā pieaugs.

Ja jūs kādreiz esat sapņojis par nekustamā īpašuma investīciju uzsākšanu, sapņojat par miljoniem īpašumu, jums jāizvairās no pārdošanas veicēju pārdotajiem izkrāpšanu un mītiem.

Jums ir jāsaprot septiņi nekustamā īpašuma noteikumi, kas radīs ilgtermiņa bagātību.

Kā es sāku nekustamo īpašumu

Manā trešajā koledžas gadā es sāku darboties kā komerciāla nekustamā īpašuma aģents.

Izstrādātāji, piemēram, Sam Zell un Donald Trump, man vienmēr bija vērsti uz stāstus par bagātībām ar nekustamo īpašumu. Man patika ideja par neapstrādātas zemes gabala vai ēkas iegādi un tā pārvēršanu kases reģistrā.

Komerciālā nekustamā īpašuma pārdošana bija tikai sākums. Es gribēju būt attīstītājs, investors, īpašnieks.

Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus 2002. gadā vēl bija vērojams, taču dzīvojamo māju tirgus attīstījās strauji. Ar finansējumu es redzēju solījumu par ātru novērtējumu un vieglu naudu un nolēma slēdzi.

Es sāku iegādāties vienas ģimenes mājas ar 10% uz leju par naudu, kuru es izglābuu, strādājot Jūras spēku korpusā, un kad es dabūju savu pirmo darbu korporatīvajā finansēšanā. Es pievērsos ...lēti rajoni"Kur es varētu nopirkt nolaistās īpašības par pusi no cenas, kas man būtu jāmaksā labākajās pilsētas daļās.

Es sapratu, ka joprojām varētu saņemt pienācīgu tirgus nomas maksu par mājām, kas maksāja desmit vai divdesmit mazāk naudas, tāpēc peļņa būtu lielāka.

Tas galu galā būtu mans pirmā kļūda.

Bet es biju izsalcis, tāpēc es pametu savu muca, kas nostiprināja īpašības, refinansējot, lai iztērētos par labāku vērtību un liekot naudu citā īpašumā.

Es biju bagāts.

Mana nekustamā īpašuma impērija sāk sabrukt

Trīs gadu laikā es būvēja sešas īpašības, kā arī savu māju. Vienā brīdī es novērtēju savas īpašības tikai nedaudz vairāk par pusmiljonu dolāru, apmēram piekto daļu no pašu kapitāla.

Varbūt man nebija bagātas ar dažām definīcijām, bet 24 gadus vecam skolotājam bija tikai nedaudz no koledžas.

Tad viss sāka izkrist.

Manas sešas īres īpašības radīja konsekventu naudas plūsmu, bet tikai tāpēc, ka es pats strādāju lielāko daļu darba. Es biju mans elektriķis, gleznotājs un īpašumu menedžeris. Jūs iegūstat ideju.

Des Moines tirgus ir diezgan mazs, un ir grūti atrast īpašumu pārvaldnieku, kas nodarbojas ar vienas ģimenes īpašumiem.

Es atradu dažus uzņēmumus, taču visi vēlējās iekasēt maksu no vairāk 15% no bruto nomas ienākumiem. Tas nozīmētu iztērēt gandrīz visu naudas plūsmu no īpašumiem, jo ​​hipotekārie maksājumi aizgāja lielāko daļu īres maksas.

Nekustamo īpašumu pārvaldība nebija iespējama, tāpēc man bija iestrēdzis pats to izdarīt, kā arī aizstāvot pilna laika darbu un nakts nodarbības manam maģistra grādam.

Negatīvie rādītāji attiecībā uz lētākām īpašībām otrā dziesmas pusē bija nemainīgi nomnieku galvassāpes, pilsētu mājokļu inspektoru sūdzības, kad īpašumus izmantoja ļaunprātīgi, un trūkstošie darbi izlika īrniekus tiesā.

Es sāku aizmirst manas īpašības.

Tāpat kā akciju ieguldītājs lāču tirgū, es izvairījos pat domāt par savām mājām. Kad īrnieks aizbrauca vai izlika, īpašums var palikt brīvs mēnesī, pirms es pavadīju nedēļu, kas nepieciešama, lai to pārveidotu un atgrieztos tirgū.

Tukšas mājas nozīmēja, ka es maksāju no kabatas, lai segtu hipotēkas maksājumus, un tas nevarēja ilgt.

Es sāku zaudēt aizdevumu maksājumus un iznīcināju savu kredītreitingu. Tas nozīmēja neko vairāk refinansēšanu un neko vairāk vieglu naudu no bankas.

Izdegusi un pilnīgi neapmierināta, es sāku pārdot īpašumus, ko es varētu saņemt.

Tas bija 2006. gads, un tirgus sāka aizbēgt no nekustamā īpašuma burbuļa, tāpēc reizēm tas nozīmē pārdot māju tikai, lai nomaksātu hipotēku.

Nekustamā īpašuma investīciju mīti Es uzzināju cieto ceļu

Man joprojām ir pāris īres īpašumu un ticu ilgtermiņa ieguldījumam nekustamā īpašuma vērtībā. Diemžēl tur ir daudz mītu, pārāk daudzi plkst. 3:00, infomercials, kas pārdod karstas stratēģijas, lai ātri iegūtu.

Pirmkārt, nekustamais īpašums ir nevis ātrs ieguldījums.

Nekustamo īpašumu bagātinātie reālie stāsti tiek veidoti gadu desmitiem, pat paaudzēm. Donalda Trumpa tēvs jau bija veiksmīgs nekustamā īpašuma attīstītājs, un Sam Zell ir pārvaldījis īpašumus kopš 1960. gadu sākuma.

Saskaņā ar Nacionālo nekustamo īpašumu ieguldījumu fondu asociācijas (NAREIT) vidējo gada peļņu no komerciālā nekustamā īpašuma kapitāla veido 12,6% pēc datu atgūšanas 40 gadu laikā.

Tas ir a cieta atdeve, bet ne kaut kas, kas tevi padarīs par miljonāru nakti.

Vienīgie cilvēki, kuri kļūst bagāti ar nekustamo īpašumu investēšanu, ir tie, kas pārdod stratēģijas investoriem, kas neuzticas.

Vēl viens nekustamā īpašuma investīciju mīts ir tas, ka tas ir kases aparāts, vienkārši zvaniet un zvaniet naudas plūsmai.

Patiesībā lielākā daļa jūsu atdeves ir nodokļu priekšrocības un ilgtermiņa vērtības pieaugums īpašumiem. Ja jūs izmantojat savas īpašības ar parādu, tad lielāko daļu no jūsu īres maksas izņem hipotēkas un īpašuma pārvaldīšana.

Iespējams, ka lielākais mīts ir tas, ka nekustamais īpašums ir pasīvo ienākumu avots.

Jūs, iespējams, varēsiet nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldnieku, padarot savas īpašības par pasīviem ienākumiem, taču tas nav jautājums daudziem atsevišķiem ieguldītājiem. Pirmajā nekustamā īpašuma impērijas augšanas gados nepietiek naudas plūsmas, lai atļautu profesionālu pārvaldību.

7 Noteikumi, kā veikt nekustamo īpašumu Ieguldījumi (pareizais ceļš)

Tikai nedaudzas investīcijas ir radījušas tik daudz ģimenes bagātības kā nekustamais īpašums, bet ir viegli nokļūt mītu un izkrāpšanu. Lai nopelnītu naudu ar īres īpašumiem, es domāju radīt reālus aktīvus, kas ilgtermiņā padarīs jūs bagātu, nozīmē izvairīties no šiem mītiem.

Nekustamā īpašuma 1. noteikums - Pirmā lieta, kas jums jādara, ir uzzināt, kā atrast īpašuma patieso vērtību pirms tā iegādes. Jebkurš ieguldījums var būt labs darījums par pareizo cenu, bet ne vienmēr ir viegli atrast šo cenu par nekustamo īpašumu.

• Atrodiet vismaz piecas līdzīgas mājas, kas pēdējā gada laikā ir pārdotas vienā un tajā pašā apkaimē. Parasti to var atrast, izmantojot apgabala vērtētāja biroju vai tādas vietnes kā Zillovs.
• Pārdodamo māju pārdošanas cenu sadaliet to kvadrātpēdas, pēc tam vidējo skaitli.
• Reizināt šo vidējo cenu par kvadrātpēdu ar dzīvojamās telpas īpašumu, kuru vēlaties iegādāties, lai novērtētu, cik tas ir vērts.

Nekustamā īpašuma 2. noteikums - Novērtējiet, cik daudz īpašuma pārvaldīšanas izmaksās līdz katrai detaļai.

Tas nozīmē, ka vidējā tirgus nomas maksa šajā apgabalā tiek atskaitīta no brīvajām darbavietām un īpašuma pārvaldīšanas. Kamēr neiegūsiet labu priekšstatu par citām izmaksām, piemēram, komunālajiem pakalpojumiem un uzturēšanu, izmantojiet savus aprēķinus konservatīvi.

• Sagatavojiet trīs aplēses par jūsu naudas plūsmu katram īpašumam. Vienā aprēķinā būtu jāaprēķina visas izmaksas sliktākajā gadījumā, visaugstākā, ko jūs domājat, ka tās varētu būt noteiktā gadā.
• Esiet reālistisks par to, cik ilgi tu spēsi pārvaldīt savas īpašības. Apsveriet iespēju vismaz daļēji palīdzēt uzturēt vai pārvaldīt.

Nekustamā īpašuma noteikums Nr. 3 - Nopirkt tikai kvalitatīvas īpašības, kurās jūs varētu ērti dzīvot. Jūs saņemsiet labākus īrniekus un viņiem būs zemāka vakance. Jūs nekad nezināt, ka, ja lietas netiks izpildītas, kā plānots, jūs varat izdzīvot vienā no jūsu īres maksām.

Nekustamā īpašuma noteikums # 4 - Informācijas centri, kas atrodas plkst. 3:00, pateiks jums, ka bagātību ar nekustamo īpašumu noslēpums ir pēc iespējas lielāks parāds, un pēc iespējas ātrāk nopirkt tik daudz mājas.

Šī stratēģija nodrošina aizraujošas PowerPoint prezentācijas, bet tikai izraisa izdegšanu un bankrotu.

Nekustamā īpašuma noteikumi Nr. 5 - Veikt to lēni, pērkot pāris māju pirmajā gadā un sajūtot, cik daudz tas nepieciešams, lai pārvaldītu nekustamo īpašumu. Jūs veidosiet ilgtermiņa biznesu un nepieskarieties savai galvai.

Nekustamā īpašuma noteikums Nr. 6 - Apsveriet iespēju pievienoties vai uzsākt nekustamā īpašuma investīciju klubu kopā ar citiem īpašniekiem. Tas ir mani ārkārtīgi palīdzējis, atjaunojot manu jauno impēriju.

• Atrodiet citu īpašumu investorus, izmantojot nekustamā īpašuma aģentiem, darbuzņēmējiem un tiešsaistē.
• Mēģiniet atrast cilvēkus ar prasmēm dažādos nekustamā īpašuma aspektos no pārstāvjiem līdz darbuzņēmējiem, advokātiem un īpašumu pārvaldniekiem. Kopā ar savām iemaņām nozīmē, ka visam nevajadzēs būt ekspertam.
• Ir dažādi veidi, kā izveidot grupu no formālajām apvienībām, kurās jūs apvienojat savu naudu ar ieguldījumiem neformālajās grupās, kurās jūs vienkārši pārdodat idejas un palīdzat viens otram ar pakalpojumiem.

Nekustamā īpašuma noteikums # 7 - Visbeidzot, pēc iespējas vairāk dažādojiet ieguldījumus nekustamajā īpašumā.

Vienotā īpašuma izmaksas nozīmē, ka daudzi individuālie ieguldītāji ir nonākuši pie viena īpašuma veida vienā tirgū. Tas nozīmē, ka pastāv risks nekustamā īpašuma vai vietējā tirgus lejupslīdes apstākļos.

• Iegādājieties dažādus īpašuma tipus, tostarp dzīvojamo, biroju, noliktavu, atpūtas un noliktavu.
• Pērciet dažādos tirgos visā ASV, ja iespējams.
• Viens no veidiem, kā diversificēt savu tiešo nekustamā īpašuma portfeli, ir tas, ka jums pieder REITs vai nekustamā īpašuma pārpilnība, kas ļauj iegādāties pašu kapitāla pozīciju ar dažiem tūkstošiem, nevis desmitiem tūkstošu.

Tāpat kā jebkurš ieguldījums, nekustamais īpašums var padarīt jūs bagātu, ja jūs zināt, kā izvairīties no lielākajiem slazdiem.

Īpašumā esoša ilgtermiņa ieguldītāja ir par noteikumu izpratni, kas neļaus jums zaudēt savu naudu, kā es to darīju. Neļaujiet stāstam neļaut jums sekot saviem nekustamā īpašuma sapņiem though. Es joprojām ieguldu īres īpašumos un atkal būs bagāts kādreiz.

Džozefs Hogs strādāja par kapitāla analītiķi un ekonomisti, pirms sapratu, ka tas ir bagāts, nevar aizstāt būt laimīgu. Tagad viņš vada piecas vietnes personīgajās finansēs un pārdodamo nišu, dod vairāk naudas nekā viņš jebkad veicis ar 9 līdz 5 darbu un mīl būvēt savu darbu no mājām.